不動産売買（建築制限・近隣関係等）に関する解決実績｜専門弁護士ガイド
代表弁護士三平聡史
２ 購入後に『接道義務違反→建物再築不可』が発覚した
３ 購入後に『道路拡張計画の対象エリア』であることが発覚した
４ 購入後に上下水道の接続に高額の費用がかかることが発覚した
５ 購入後に土地の境界がハッキリしていない・越境があることが発覚した
６ 購入後に，日照・騒音・悪臭の被害を受ける場所であることが発覚した
７ 購入後に『以前死亡事故があったこと』が発覚した
８ 購入後に『文化財の埋蔵（掘削規制）』が発覚した
９ 購入後に『地盤が弱い』ことが発覚した
１０ 購入後に『土壌汚染』が発覚した
１１ 購入後に『河川拡張・水没』の予定があることが発覚した
※売買契約に瑕疵などの問題が生じた場合の責任・土地の問題についての詳しい解説は別に用意しています。
詳しくはこちら｜不動産売買・建築請負における欠陥の典型例
詳しくはこちら｜売買契約に関する責任の種類（瑕疵担保・債務不履行・不法行為）
１ 購入後に『違法建築→建物増築不可』が発覚した
＜実績｜不動産売買｜違法建築＞
あ 事例
Aは，一戸建てのマイホーム（土地・建物）を約８０００万円で購入しました。
その後，Aは，増築（リフォーム）を工務店に頼みました。
そうしたら，工務店は『違法建築』であることを説明してくれました。
↓
い 経過
既に『違法状態』なので，増築の建築許可が下りない状態です。
Aは，売主Bや仲介業者Cに，『リフォームできないと非常に困る』ということを伝えました。
しかし，B・Cは『瑕疵担保責任期間が切れている』などと言って，対応を拒否しました。
そこで，Aは困って，弁護士に相談しました。
弁護士は『瑕疵担保ではない方法の請求が可能』と説明しました。
弁護士はAから交渉を受任しました。
↓
う 解決
当方はB・Cに対して『説明義務違反による損害賠償請求』を書面で通知しました。
その後，損害賠償請求の時効は完成していないと主張し，交渉を進めました。
B・Cは責任を認めました。
Aは約１５００万円の賠償金を獲得しました。
この賠償金と『リフォームで使うはずだったAの自己資金約１０００万円』を加えて建物を再築（新築）しました。
２ 購入後に『接道義務違反→建物再築不可』が発覚した
＜実績｜不動産売買｜接道義務違反＞
あ 事例
Aは，一戸建てのマイホーム（土地・建物）を約１億円で購入する売買契約を締結しました。
その直後，『接道義務』が満たされていないので，その土地は『建物建築許可が下りない』ことが発覚しました。
売買契約書や重要事項説明書には，この建築制限が記載されていました。
しかし，Aとしては，きちんと読んで説明を受けていないため，理解していませんでした。
売主Bや仲介業者Cは，『説明した内容であるから責任はない』という主張で，責任を認めませんでした。
↓
い 経過
Aは弁護士に相談しました。
弁護士は，事情を詳細に聴取・把握しました。
弁護士は『消費者契約法の適用により解除（取消）ができる』という見込みを説明しました。
弁護士は交渉を受任しました。
当方は，B・Cに対して，売買契約の解除を主張し，交渉を始めました。
しかし，B・Cは，当初の主張から変わらず，責任を否定したままでした。
交渉は決裂しました。
当方は提訴しました。
↓
う 解決
当方は，『建物の築年数から，老朽化が進んでいる→現存建物の使用残年数が短い』ということを集中的に主張・立証しました。
最終的に，裁判所は，当方の主張に同調するようになりました。
裁判所は，『B・Cの責任を認める内容の和解（の方向性）』を勧告しました。
最終的に『Bが対象の不動産を約１億円で買い戻す』という内容の和解が成立しました。
実質的に勝訴と同等の和解です。
ポイントは『現存建物の老朽化』から『建築制限の説明を受けていたら購入するはずがない』ことをしっかりと強調できたことです。
３ 購入後に『道路拡張計画の対象エリア』であることが発覚した
＜実績｜不動産売買｜道路拡張計画の対象エリア＞
あ 事案
Aは住宅用地として都内の土地を購入するため物件を探していました。
候補となる土地があり，銀行のローン審査を申請し，承諾されました。
・約４０坪
・約４０００万円
仲介業者Bは，売買契約の調印日の直前に『道路拡張計画がありその対象に含まれている，しかし直ちに買収が行なわれるわけではない』という説明をしました。
Aとしても引っ越しの予定が進んでいたし，銀行のローン申請も進めていたので，売買契約を中止する決断はできませんでした。
Aは売買契約の調印を済ませました。
Aは，手付金として４００万円を支払いました。
しかし契約締結後，非常に後悔するに至りました。
Aは仲介業者Bに契約をキャンセルしたいと伝えました。
Bは『手付金４００万円を放棄すれば解除できる。決済日を過ぎると違約金となって８００万円に跳ね上がる』と言いました。
↓
い 経過
Aは弁護士に相談しました。
弁護士は『契約調印をストップしなかったことについてはAの責任もある，ただし強引な方法を取ったBの責任も大きい』と説明しました。
弁護士は交渉を受任しました。
当初，Bは責任を否定していました。
↓
う 解決
弁護士はBに，『道路拡張計画について知っていて告げなかった』立証ができることを強く指摘しました。
消費者契約法の適用により，売買契約は取り消せる，ということをしっかりと，丁寧に主張しました。
結果的に『売買代金を約２５００万円に変更する』という内容の和解が成立しました。
そのため，Aには約１５００万円が返金されました。
４ 購入後に上下水道の接続に高額の費用がかかることが発覚した
＜実績｜不動産売買｜ライフラインの不備＞
あ 事案
Aは，東京近郊の住宅地にある住宅用地（土地）を購入しました。
約８０坪で約５０００万円でした。
購入後に，『上下水道の接続はできるが，配管の工事のために約５００万円を要する』ことが分かりました。
売買契約書，重要事項説明書には『配管工事が必要』ということは記載してありました。
Aとしてもその説明自体は受けていました。
しかし『費用は５０万円程度』と口頭で説明を受けていました。
Aは売主B・仲介業者Cに埋設工事費用の負担などを求めました。
しかし，B・Cは『事前に説明した』ことを理由に，責任を認めませんでした。
↓
い 経過
Aは弁護士に相談しました。
弁護士は事情を詳細に聴取し，検討しました。
『費用が５０万円程度であるという説明』の裏付けについて特に突き詰めて分析しました。
すると，『売買の契約前の交渉で５０万円の値下げをした』というやりとりが分かるメモがありました。
弁護士は交渉を受任しました。
↓
う 解決
当方は，B・Cに対して，『５０万円の値下げ』をしっかりと指摘しました。
その上で『水道工事費用の見込みが５０万円であったこと』を強く主張しました。
最終的に，『Bが水道工事費用を負担し，Cが工事の手配をする』，という内容で和解が成立しました。
５ 購入後に土地の境界がハッキリしていない・越境があることが発覚した
＜実績｜不動産売買｜土地境界＞
あ 事案
Aは住宅建設用地として都心の高級住宅地を購入しました。
・約３００坪
・約９億円
事前に，隣地との境界について一部不明瞭な部分があると説明を受けていました。
しかし購入後，Aが隣地所有者と話し合いを始めたら，『境界が不明瞭な部分』は聞いていたよりも多いことが分かりました。
Aは，仲介業者Bにこのことを連絡しました。
Bは『事前に説明したから責任はない』と主張しました。
↓
い 経過
Aは弁護士に相談しました。
弁護士は，契約前の説明の一環としてAが受け取った簡単な図に着目しました。
大雑把なものでしたが，『境界が不明瞭な部分』を指し示してあることが読み取れました。
弁護士は，この図を証拠として『Bの説明の不備』が立証できる見通しを説明しました。
弁護士は交渉を受任しました。
↓
う 解決
当方はBに対して説明義務違反として損害賠償を請求しました。
当初Bは責任を否定していました。
そこで当方は，証拠を開示し，提訴の意向を明確に書面で伝えました。
結果的に，『境界の交渉・訴訟の費用をBが負担し，かつ，その結果面積が減った場合に補償する』という内容の和解が成立しました。
６ 購入後に，日照・騒音・悪臭の被害を受ける場所であることが発覚した
＜実績｜不動産売買｜日照・騒音・悪臭＞
あ 事案
Aは所有していた土地を売却することにしました。
Aは仲介業者Bに依頼しました。
購入候補者が数人現れました。
最終的にCが購入しました。
その後，Cは『隣地のカラオケ店が深夜にうるさい。事前に説明してくれなかった』と苦情を言ってきました。
A・Bは『防音の壁を設置する費用約３０万円を負担する』という提案をしました。
しかしCは『契約解除または約３００万円の解決金』を要求してきました。
↓
い 経過
A・Bは弁護士に相談しました。
弁護士は『法的な責任が認められる可能性は低い』という説明をしました。
弁護士は交渉を受任しました。
当方はCと交渉しましたが，Cはそれまでの主張を変えませんでした。
交渉は決裂しました。
Cは訴訟を提起してきました。
↓
う 解決
当方は，『商業地域であるため，一定の騒音は想定される』という理論を主張しました。
類似の事案についての判例も多く提出しました。
裁判官は当方の主張に同調しました。
しかし，Cは当初からの主張を一切変えることはありませんでした。
そこで，裁判官は結審し，判決を言い渡しました。
判決は，請求棄却でした。
つまり，当方の主張どおりに，A・Bの責任を完全に否定するものでした。
この判決が確定し，A・Bは，Cからの責任追及から解放されるに至ったのです。
７ 購入後に『以前死亡事故があったこと』が発覚した
＜実績｜不動産売買｜心理的瑕疵＞
あ 事例
Aはマイホーム（土地・建物）を購入しました。
・東京都内
・土地約５０坪
・代金約８０００万円
購入後，『１年前に隣地で殺人事件があった』ということが分かりました。
売主Bや仲介業者Cは，このことを事前に一切説明していませんでした。
しかし，B・Cは，『重要事項説明の対象ではないので説明義務はない』と主張して責任を認めませんでした。
↓
い 経過
Aは弁護士に相談しました。
弁護士は，その殺害事件が残虐であるという特殊性やそのエリアが高級住宅街で住人の入れ替わりが少ない，ということに着目しました。
弁護士は『B・Cには説明義務違反の責任がある程度は認められる』という見通しを説明しました。
弁護士は交渉を受任しました。
↓
う 解決
当方は，殺害事件やエリアの特殊性について，資料を集めてしっかりと主張しました。
結果的に，『Aが１０００万円の返金を受ける』という内容の和解が成立しました。
なお，Aは，その数年後に当該不動産を約７５００万円で売却し，より好みのマイホームを取得し，転居しました。
８ 購入後に『文化財の埋蔵（掘削規制）』が発覚した
＜実績｜不動産売買｜文化財の埋蔵（掘削規制）＞
あ 事案
Aはビル建設用地として土地を購入しました。
・東京均衡の某県
・約２００坪
・代金約２億円
購入後，Aが建物建築を始める段階で，『発掘の届出』が必要であることが分かりました。
調査などの工事のために，少なくとも約１０００万円がかかることが分かりました。
そこでAは売主B・仲介業者Cに対して，この費用負担を要請しました。
しかし，B・Cは『免責条項の範囲内』と言い，責任を認めませんでした。
↓
い 経過
Aは弁護士に相談しました。
弁護士は『周知の埋蔵文化財包蔵地』に関する判例で酷似するものと対比しました。
実質的な費用負担は『瑕疵』または『不法行為』として損害賠償できると判断しました。
弁護士は『B・Cの責任が認められる可能性は高い』という見通しを説明しました。
弁護士は交渉を受任しました。
当方は，損害賠償を請求して交渉を進めました。
しかし，B・Cは，当初の主張どおりに責任を否定する態度で一貫していました。
そこで当方は訴訟を提起しました。
↓
う 解決
当方は，売買契約に関する資料において，埋蔵物の責任が欠けていることをしっかりと主張しました。
同時に，過去の類似する判例を多く集め，整理して裁判所に提出しました。
裁判官は，『工事費用に相当する損害賠償』を認める考えを持つに至りました。
裁判官の和解勧告によって『約１０００万円の損害賠償』を認める和解が成立しました。
９ 購入後に『地盤が弱い』ことが発覚した
＜実績｜不動産売買｜軟弱地盤＞
あ 事案
Aはマイホームの建設用地として土地を購入しました。
・東京都内
・約８０坪
・代金約１億３０００万円
購入後，Aが建物建築を始める前に地盤調査を行ないました。
結果は，地盤が非常に軟弱であり，大規模な地盤改良工事が必要，というものでした。
少なくとも約８〜９００万円がかかることが分かりました。
そこでAは売主B・仲介業者Cに対して，この費用負担を要請しました。
しかし，B・Cは『違反はない』と言い，責任を認めませんでした。
↓
い 経過
Aは弁護士に相談しました。
弁護士は地盤調査結果のデータを詳細に把握しました。
そして，少なくとも売主が過去に建物を建築した時に地盤調査をしているはずだと考えました。
地盤の強度データが特に軟弱なものであったので『告知義務あり』と言える可能性が高いと判断しました。
弁護士は『B・Cの責任が認められる可能性は高い』という見通しを説明しました。
弁護士は交渉を受任しました。
当方は，損害賠償を請求して交渉を進めました。
↓
う 解決
当方は，過去の建物建築の際の資料を確認して開示するよう求めました。
B・Cは過去の地盤調査結果を確認しました。
最終的にB・Cは責任を認め，ほとんど同じ代金で『買い戻す』内容で和解が成立しました。
１０ 購入後に『土壌汚染』が発覚した
＜実績｜不動産売買｜土壌汚染＞
あ 事案
Aはマイホームの建設用地として土地を購入しました。
・東京都内
・約５０坪
・代金約８３００万円
購入後，Aが建物建築を始める前に近隣から『土壌調査』をして欲しいという要請を受けました。
近隣の方から『かつてそこに工場があった』ということを聞きました。
そこで，調査を行ったところ，６価クロム・砒素が一定の濃度で検出されました。
Aは，売主B・仲介業者Cにこのことを伝えました。
しかしB・Cは『何も対応はできない』と言い，責任を認めませんでした。
↓
い 経過
Aは弁護士に相談しました。
弁護士は土壌調査結果のデータを詳細に把握しました。
そして，過去の工場稼働の履歴も調査しました。
約１０年前に工場が稼働しており，その後改装して住居となっていたことが分かりました。
弁護士は『B・Cには説明義務があった』という見通しを説明しました。
弁護士は交渉を受任しました。
当方は，損害賠償を請求して交渉を進めました。
↓
う 解決
当方は，過去の工場稼働の履歴の資料を相手に開示しました。
相手は早期に責任を認め，賠償額を中心に交渉が続きました。
金額がなかなか合意に達しませんでした。
最終的には『Bがほぼ同額で買い戻す』という内容で和解が成立しました。
１１ 購入後に『河川拡張・水没』の予定があることが発覚した
＜実績｜不動産売買｜河川拡張・水没＞
あ 事案
Aはマイホームの建設用地として土地を購入しました。
・東京近郊
・約４０坪
・代金約３８００万円
購入後，Aが建物建築について，役所と協議を始めました。
この段階で役所から『河川拡張予定だから建物建築はできない』と言われました。
Aは，売主B・仲介業者Cにこのことを伝えました。
しかしB・Cは『役所の言い分は行政指導だから強制力はない』と言い，責任を認めませんでした。
↓
い 経過
Aは弁護士に相談しました。
弁護士は過去の類似する判例との対比をしっかりと行ないました。
弁護士は『B・Cはいずれも一定の説明・調査義務違反が認められる』という見通しを説明しました。
弁護士は交渉を受任しました。
当方は，損害賠償を請求して交渉を進めました。
↓
う 解決
B・Cは責任を否定する態度を変えませんでした。
そこで速やかに当方は訴訟を提起しました。
それと同時に『詐欺罪での告訴』を予告しました。
訴訟の第１回期日では『責任は認める』という答弁がなされるに至りました。
その後は，過失相殺だけの交渉となりました。
第２回期日には，裁判官の和解勧告によって和解が成立しました。
和解内容でAが負担することとなった金額は代金の１割未満に抑えられました。
