【買戻特約は非典型担保として使われる｜設定・登記・実行・代位行使の方法】
１ 買戻特約付売買は実質的な『担保』で使われることが多い
２ 買戻特約の現実的目的は『担保』or『純粋な売買撤回の確保』
３ 『担保目的』の『買戻特約』は『譲渡担保』の扱いとなる
４ 買戻特約付売買契約の締結・変更・解除
５ 『買戻期間』は最大で１０年，定めない場合は５年
６ 買戻特約の対抗要件は『登記』
７ 買戻権は譲渡できる・登記が譲渡の対抗要件となる
８ 買戻権の代位行使
９ 買戻権の実行は『買戻金の提供＋買戻しの意思表示』
１０ 買戻権行使と他の権利との調整
１ 買戻特約付売買は実質的な『担保』で使われることが多い
民法上『担保物権』が規定されています。
しかし自由度が低いので，他の制度の組み合わせによって『担保の設定』をする方法も考えられてきました。
詳しくはこちら｜担保の種類・全体像｜典型担保・非典型担保｜実行の要件
そのような『非典型担保』の１つに『買戻特約付売買』というものがあります。
本記事では『買戻特約』についての基本的事項を説明します。
まずは法的性質・概要をまとめます。
＜『買戻特約付売買』の概要＞
あ 概要
ア 法形式
売主に解除権を留保する特約付きの不動産売買
イ 具体的な動き
いったん不動産を『売却』する
売主（元所有者）に資金が用意できたら返済する→不動産が返還される
い 要件
目的物が不動産である
売買契約と同時に買戻特約がなされた
買戻しを行うには，代金・契約費用を返還する
『買戻特約』は，分類上，『約定解除』の１つとなります。
＜講学上の分類｜『約定解除』＝民法５４０条＞
| 解約手付 | 民法５５７条 |
| 買戻特約 | 民法５７９条 |
２ 買戻特約の現実的目的は『担保』or『純粋な売買撤回の確保』
（１）買戻特約の現実的目的は２種類ある
買戻特約が使われる場面・現実的な機能は主に『債権担保』です。
それ以外に『純粋に撤回を確保する』というものもあります。
＜『買戻特約』の現実的な機能＞
ア 債権担保目的→譲渡担保の扱いイ 純粋な『売買撤回』の確保
（２）買戻特約が『純粋な売買撤回』で使われる具体例
買戻特約が『純粋な売買撤回目的』で使われるレアなケースを紹介します。
＜『売買撤回』確保目的の『買戻特約』の例＞
公団・公社が宅地を分譲する時に，特定の契約条件を定める
→分譲を受けた者がこれに違反した場合に解消する
違反行為の例＝使用方法・転売禁止
※新住宅市街地開発法３３条など
３ 『担保目的』の『買戻特約』は『譲渡担保』の扱いとなる
買戻特約は主に『担保目的』で使われます。
この場合，『譲渡担保』という別の概念（扱い）との関係が問題になります。
いろいろな説がありますが，判例上統一されるに至りました。
＜買戻特約と譲渡担保の関係＞
あ 基本的な判断
『担保目的』であれば広く『譲渡担保』に含めて扱う
い 『債権担保目的』の判断基準
占有の移転を伴わないものは特段の事情がない限り『債権担保目的』と推認する
う 『特段の事情』の例
賃貸借契約が担保目的以外の特別な理由で締結された
※民法５７９条後段
※最高裁平成１８年２月７日
要するに『譲渡担保』と同様に，実行の際に一定の『清算』が必要になります。
買戻特約については条文上，清算の大枠が規定されています（後述）。
詳しくはこちら｜譲渡担保｜設定方法・実行方式｜処分清算・帰属清算方式
４ 買戻特約付売買契約の締結・変更・解除
『買戻特約』は，文字どおり『特約』です。
メインとなる『売買契約』に付随する関係となります。
そして，買戻特約は『売買契約と同時に』する，ということが法律上規定されています（民法５７９条１項）。
この『同時』に関する判例の判断を紹介します。
＜売買契約『後』の買戻特約＞
条文規定から有効とはならない
ただし，『再売買予約』として有効
※大判明治３３年１０月５日
＜事後的な買戻特約の『内容の変更』＞
同一性がある限りは有効
※大判大正１１年５月５日
＜買戻特約のみの解除＞
売買契約だけが残る（影響なし）
※大判大正１０年３月３１日
５ 『買戻期間』は最大で１０年，定めない場合は５年
『買戻特約』については『買戻しができる期間』について民法上，明確な規定があります。
＜『買戻期間』＞
あ 設定できる最大
１０年間
い 約定による扱い
| 約定内容 | 適用される期間 |
| １０年以上を約定 | １０年 |
| 期間の定めなし | ５年 |
※民法５８０条１項，３項
６ 買戻特約の対抗要件は『登記』
買戻特約は『登記』をするのが通常です。
『登記』が『対抗要件』となっているのです。
＜買戻特約の登記＞
あ 買戻特約の対抗要件
登記
※民法５８１条
い 登記事項
ア 代金額イ 契約費用ウ 買戻期間 不動産登記法９６条
う 対抗力
第三取得者に対して買戻特約を主張（行使）できる
（買戻特約を主張するためには登記が必要である）
詳しくはこちら｜対抗要件の制度（対抗関係における登記による優劣）の基本
＜第三取得者に対する買戻権の行使＞
第三者が所有権登記を得ている場合
↓
買戻権は第三取得者に対して行使する
売主（元の所有者）に対して行使しても効力なし
※最高裁昭和３６年５月３０日
※大判明治３９年７月４日
７ 買戻権は譲渡できる・登記が譲渡の対抗要件となる
『買戻権』は，一般的な権利（債権）として譲渡することが認められています。
そして，譲渡の対抗要件は『登記』です。
＜買戻権の譲渡→買戻権行使＞
あ 買戻権譲渡の可否
可能
買主の承諾は不要
※大判明治３８年３月１０日
い 対抗要件
登記
買主に対する通知は不要
※大判大正１１年１２月２１日
う 譲受人が『買戻権行使』をした場合の効果
譲受人に直接，不動産所有権が帰属する
※大判明治４１年７月８日
※大判大正８年５月２４日
８ 買戻権の代位行使
『買戻権』を行使するのは通常は『売主＝買戻権者』です。
この点，『買戻権者の債権者』が『代位行使』することも認められています。
＜買戻権の代位行使＞
あ 代位行使の概要
『売主＝買戻権者』の債権者が行使する
※民法４２３条
い 実質的な『代位行使』の目的・メリット
『対象不動産の現在の価値』と『代金＋契約費用』の差額
→これを債権回収の対象とする
※民法５８２条
ところで『買主』も『買戻権者』に対する『債権者』です。
つまり『代位行使』は『買戻権者の債権者』同士が関与する手続なのです。
そこで『金銭の支払』によって解決を簡略化する方法が用意されています。
＜『買主』の対抗手段＞
あ 鑑定人選任申立
裁判所が鑑定人を選任する
※非訟事件手続法８４条
い 支払→買戻権の消滅
『現在価値』と『代金＋契約費用』の差額（上限）を債権者に支払う
→買戻権が消滅する
う 『差額』全額を支払わない場合
『差額A』よりも『債権額B』が小さい場合
→（AとBの）差額を『買主』が『売主』に返還する
※我妻栄 民法講義V2 ｐ３３５
このような『清算』については，『譲渡担保』の性格が反映されていると言えます。
９ 買戻権の実行は『買戻金の提供＋買戻しの意思表示』
（１）買戻権の実行の方法
『売主＝買戻権者』が『金銭を用意できた』場合は，担保物を取り戻すことができます。
法律上『買戻権の行使』ということになります。
＜買戻権の実行＞
あ 買戻権の実行の方法
買戻金の提供＋買戻しの意思表示（買主に対して）
※大判明治４１年２月２１日
い 買戻金
代金額＋契約費用
※民法５８３条
『契約費用』の解釈は細かい部分でいくつかの説があります。
判例などの有力（再現性が高め）なものをまとめます。
＜『契約費用』の内容＞
目的物の測量・鑑定費用，証書作成費用など
買主が支出した登記費用・登録免許税を含む
※民法５５８条
※大判大正７年１１月１日
※柚木＝高木編・新版注釈民法（１４）ｐ４４１
買戻しを行った場合，不動産の登記も戻すことになります。
＜買戻権実行と登記＞
あ 同時履行ではない
『買戻金の提供』と『不動産の引渡・登記』は同時履行ではない
※大判大正１０年９月２２日
い 登記の目的｜抹消or移転
『抹消』ではなく『所有権移転登記』とする（再売買と同じ扱い）
※大判明治３７年６月１５日
（２）買戻権実行と付随的な清算
買戻権を実行した時には『代金額＋契約費用』というメインのもの以外にも付随的な清算が必要となります。
＜買戻権実行と清算＞
あ 費用償還
『占有者の費用償還』が適用される
※民法５８３条２項，１９６条
い 果実vs利息→相殺
不動産の果実・代金の利息は相殺されたものとみなす（条文）
→この『相殺』は『対当額』とは関係なく『解消・消滅する』という意味
※民法５７９条後段
一般的な『解除』の場合は，『利息・果実』も返還するのが原則です（民法５４５条２項）。
買戻しの場合は，簡略化のために相互に請求しないこととされているのです。
１０ 買戻権行使と他の権利との調整
買戻権行使をすると『遡及的に』売買契約が解消されます。
そうすると『買主』が行った，用益権・担保権などの権利設定が『無効』となります。
ただし，一定の範囲で例外＝賃借権の保護，が規定されています。
＜買戻権行使と他の権利との調整＞
あ 買戻権行使の効果；原則
買主・第三取得者が設定した用益権・担保権は遡及的に消滅する
※大阪高裁昭和５３年４月１０日（抵当権につき）
い 例外
ア 『登記をした賃借人』
→１年限定で存続する
イ 詐害目的の場合
→主張できない＝消滅する
※民法５８１条２項
買戻特約の対象が不動産の『共有持分』の場合は，また別に特殊なルールがあります。
関連コンテンツ｜共有持分に買戻特約付売買×共有物分割｜買戻しの対象・通知がないと無効化
