【改定賃料算定手法の種類全体（主要４手法＋簡易的手法）】

1　改定賃料算定手法の種類全体（主要４手法＋簡易的手法）

賃料増減額請求によって改定する賃料（継続賃料）の算定をすることがあります。
詳しくはこちら｜借地・借家の賃料増減額請求の基本
適切な賃料の算定は単純ではありません。
算定手法には多くのものがあります。最終的には複数の手法による試算額を総合的に考えて判断します。
本記事では、算定手法の全体的な種類を説明します。

2　継続賃料の算定手法の種類

まずは継続賃料の算定手法の種類をまとめます。

正式な算定（鑑定）では原則的に『ア』〜『エ』の４つを組み合わせて使います（後記）。
『エ』〜『カ』は主に簡略的に目安を算定する時に使います。
以下、主な算定手法の概要を順に説明します。

3　不動産鑑定評価基準で用いる継続賃料算定方法

（１）差額配分法（概要）

賃料算定方法のうち差額配分法の概要をまとめます。大雑把にいうと現在の賃料と適正な新規賃料の間のどこかを改定賃料とするというものです。

（２）利回り法（概要）

賃料算定方法のうち利回り法の概要をまとめます。大雑把にいうと、従前の賃料を不動産（土地）の価格の変動に合わせて変動させるというものです。

（３）スライド法（概要）

賃料算定方法のうちスライド法の概要をまとめます。大雑把にいうと、従前の賃料を物価の変動に合わせて変動させるというものです。

（４）賃貸事例比較法（概要）

賃料算定方法のうち賃貸事例比較法の概要をまとめます。これは単純で、別の賃貸借契約の賃料を参考にするというものです。

4　総合方式による継続賃料の算定（概要）

以上の４つの算定手法が実際の算定（鑑定）で用いられる主なものです。
これらの４つの試算結果は、総合的に考慮し判断されます。
これを総合方式と呼びます。

5　参考となる継続賃料算定方法

（１）公租公課倍率法

公租公課倍率法は、正式な継続賃料の鑑定では使わないけれど、土地の賃料を定める場合に使われることがとても多い算定方法です。たとえば固定資産税（と都市計画税の合計額）の２．５倍を賃料とする、という単純でわかりやすい算定方法なのです。
正式な鑑定では使わないけれど、目安、参考としてはよく使う算定方法です。

（２）積算法（新規賃料の積算賃料）

積算法という賃料算定手法があります。
これは継続賃料ではなく、適切な新規賃料を算出するためのものです。
しかし、継続賃料の算定手法（前記）の中で使われることもあります。

（３）平均的活用利子率法

地代の相場を算出する簡略な方法として平均的活用利子率法があります。
要するに、地価をベースにした利回りに着目するものです。
相場として統計上の割合（利子率）が公表されています。
正式な算定手法ではありませんが、目安をすぐに知るためには有用です。

6　建物賃貸借における継続賃料の算定（概要）

以上の説明は、借地と建物賃貸借に共通する継続賃料（相当賃料）の算定についてのものでした。この点、継続賃料の算定の中で、建物賃貸借に特有のものについては、別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜建物賃貸借の相当賃料（継続賃料）算定の基本（特徴と総合方式）

本記事では賃料増減額請求の際に問題となる継続賃料（相当賃料）の算定の基本的事項を説明しました。
実際には、個別的な事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってきます。
実際に借地や建物賃貸借の賃料の金額に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。