【不動産競売における一括売却の基本（複数不動産をまとめて売却）】

1　不動産競売における一括売却の基本（複数不動産をまとめて売却）

不動産の競売では、裁判所が不動産を売却します。この売却の方法の１つとして、複数の不動産をセットにして売却する、というものがあります。これを一括売却といいます。
本記事では、一括売却の基本的事項を説明します。

2　一括売却が望まれる状況の具体例

もともと、複数の不動産をセットにして売却した方が、バラバラで売った（個別売却）合計額よりも高く売れるということはよくあります。このような発想を制度にしたものが一括売却なのです。

3　一括売却の制度趣旨

一括売却の制度の趣旨は、前述のように、セットで売った方が高く売れるということや、土地と建物のように、片方だけを売ると利用権原の問題が表面化してしまうことを避けるということもあります。

4　一括売却の要件（概要）

一括売却をするかどうかは、執行裁判所が職権で判断、決定します。では、どのような状況であれば裁判所が一括売却を採用するのでしょうか。これについては条文上は相当とするというように、具体的な判断基準は記述されていません。これに関する解釈は別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜不動産競売における一括売却（民事執行法６１条）の要件

5　一括売却の職権主義と申立人の意見書

一括売却の判断は裁判所の職権ですので（前述）、当事者が申し立てることはできません。ただし実際には裁判所が自発的に判断するというわけではなく、当事者が一括売却を希望することやその理由（合理性）を意見書として作成して裁判所に提出する手法をとります。

6　一括売却の裁判（形式・裁量）

競売でも一般的な売却でも、複数の不動産を売却する時に、セットで売却（一括売却）した場合と、バラバラに売却（個別売却）した場合とで、どちらが有利（高く売れる）か、ということは一概にはいえません。競売手続で裁判所が一括売却にするかどうかの判断でも、個別的に裁判所が決める、つまり裁判所に裁量があるということになっています。

7　一括売却の効果

裁判所が一括売却の決定をした場合、セットでの売却が行われます。手続としては併合された扱いです。
一括売却の場合、売却代金も経費（執行費用）についても、複数の不動産の合計の金額として定まることになります。そこで、売却代金や執行費用について、合計金額を複数の不動産に割り付けることになります。

8　一括売却の決定に対する不服申立

一括売却にすることによって、合計の売却金額が下がる、つまり不利になることもあります。それなのに裁判所が一括売却を決定した場合、当事者は不服申立ができます。通常、執行異議を行いますが、売却を不許可とするよう要請する対応や執行抗告もあります。

9　一括売却の決定がないことに対する不服申立

前述のように、一括売却の決定は裁判所の職権です。当事者が希望しても裁判所が一括売却をしない（個別売却とする）ということもあり得ます。
裁判所の裁量は完全に自由というわけではないので、一括売却の不採用が不合理であれば売却不許可の理由となることがあります。

10　一括競売との違い（概要）

以上は「一括売却」についての説明でしたが、よく間違える用語として「一括競売」というものもあります。日本語としては同じように思えますが、専門用語としてはまったく別のものです。抵当権実行の時に、抵当権が設定されていない不動産も、便宜的に売却する、という制度です。
詳しくはこちら｜土地のみの抵当権で建物も競売できる制度；一括競売

本記事では、競売手続における一括売却の基本的事項について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に不動産の競売に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。