【対抗力のある賃借権の目的物の所有権移転と賃貸人たる地位の承継（基本）】

1　対抗力のある賃借権の目的物の所有権移転と賃貸人たる地位の承継

賃借人が入居している建物の売却や、貸地（借地の対象の土地）の売却の際、通常、新たな所有者が賃貸人となります。いわゆるオーナーチェンジのことです。
このように言うと簡単ですが、理論的には複雑です。
本記事では、賃貸借の目的物の所有権が移転した場合に賃貸人の地位が承継されることについて説明します。

2　双務契約（債権契約）の契約上の地位の移転（前提）

最初に、賃貸借に限らず、広く双務契約（債権契約）について、契約上の地位の移転について押さえておきます。
理論的な基本は、所有権と契約関係は連動しないというものです。
契約上の地位の移転のためには、譲渡人と譲受人の合意は当然として、さらに、契約の相手方の承諾も必要となります。

3　賃貸借契約の契約上の地位の移転

賃貸借契約も双務契約（債権契約）です。そこで、原則論としては、前記の一般論が当てはまります。本来、賃貸人たる地位の移転のためには、譲渡人と譲受人の合意と賃借人の承諾が必要なのです。

4　対抗要件による賃借権の承継

前記の内容は、債権契約一般の原則論です。この点、賃貸借については特殊な性質があるので、例外的扱いがなされます。
特殊な性質とは、本来物権にしか認められていない対抗要件が認められているところです。代表例は登記ですが、実際には多くのケースで、建物の引渡（占有）や借地上の建物の所有権の登記が対抗要件となっています。
原則論だと債権契約は新所有者に主張できないところですが、賃借権の対抗要件があれば新所有者に対して賃借権を主張できるのです。
結果的に、新所有者は賃借権が存在する前提を受け入れることになります。正確にいうと、賃貸人たる地位を承継するということです。

5　賃貸借の目的物の譲渡による賃貸人たる地位の承継

対抗力のある賃貸借の目的物が譲渡（所有権移転）されても、賃貸借契約は存続します。そのため、新所有者が賃貸人の地位を承継するということになります（前記）。逆に、従前の賃貸人（前所有者）は契約関係から離脱します。
一般的な契約の当事者たる地位の移転では契約の相手方の承諾が必要ですが（前記）、賃貸借の場合は、賃貸人が負う債務は個性が少ないので、賃借人の同意は不要です。
この場合、新所有者は、賃貸人の地位を主張するためには登記が必要です（後述）。そのかわり、賃借人に通知する必要はありません。

6　賃貸人の地位の承継の法的性質と理論構成

前記のような賃貸人の地位が承継することを、所有権の移転に随伴するということもあります。
また、物権の動きによって、債権契約も動くことを状態債務関係ということもあります。

7　賃貸人たる地位の移転が否定される例

判例は、特段の事情がある場合には、所有権が移転しても賃貸人の地位は承継されないということを示しています（前記）。
具体的には、賃貸借の目的物の譲渡人と譲受人が、賃貸人の地位を承継しないという合意をした事情が、特段の事情の典型です。
また、譲渡（所有権移転）を機に、賃借人と新所有者の間で新たな内容で賃貸借契約を締結する、ということももちろん可能です。

8　賃貸人の地位の承継を事前に排除する特約（無効）

事前に、賃貸人の地位の承継を排除する特約を付ける、という発想もあります。要するに、賃借権の対抗力を否定する”ことになります。これは、借地借家法による借主保護に反するものです。そこでこのような特約は無効となります。

9　目的物の譲受人が対抗要件を得る必要性（概要）

以上のように、賃貸借の目的物を譲り受けた者は、賃貸人たる地位を承継します。そうすると、新所有者は、賃料請求などの賃貸人としての権利行使をする立場になります。
しかし、賃貸人の地位を主張するためには、対抗要件として所有権移転登記が必要となります。
詳しくはこちら｜賃貸人たる地位の承継と所有権移転登記の関係（判例＝対抗要件説）

10　賃貸人の地位の移転により承継される内容（概要）

賃貸借の目的物の譲渡によって賃貸人たる地位を承継した場合、基本的に、従前の賃貸借契約の内容をそのまま引き継ぎます。
新所有者が承継する事項の詳しい内容については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜賃貸人たる地位を承継した新所有者に承継される事項の全体像

本記事では、対抗力のある賃借権の目的物の譲渡によって新所有者が賃貸人たる
地位を承継することについての基本的事項を説明しました。
実際には、細かい事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってきます。
実際に不動産の譲渡に伴う賃貸借契約に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。