【不動産売買における調査・説明義務の基本（一般的基準）】

1　不動産売買における調査・説明義務（総論）

不動産は規模の大きな財産の取引といえます。
後から想定していなかったことが発覚して問題となるケースがよくあります。
法律的な責任としては売主や仲介業者の調査や説明の義務に違反があったというものがあります。
本記事では、不動産売買における調査や説明義務の基本的な内容を説明します。
なお、これとは別に、不動産に発覚した欠陥（瑕疵）によって売主に生じる契約（瑕疵担保責任）というものもあります。契約不適合責任については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜売買・請負の契約不適合責任（瑕疵担保責任）の全体像

2　仲介業者の一般的な善管注意義務（概要）

買主からみると、売主は契約の相手方であり、利益が対立する立場です。
この点、買主が依頼した仲介業者は立場が大きく異なります。
買主は、有利・スムーズな取引ができるようにするために料金を支払って頼んでいるのです。仲介業者は、法的には善管注意義務という高度な義務を負います。

3　売買における仲介業者の一般的な調査・説明義務

不動産の売買契約の中心は『対象物（不動産）を譲渡する』というものです。
解釈上、これに加えて付随的に『安全性について調査する義務』も認められています。

なお土地売買での地盤に関する調査義務・責任については別に説明しています。
詳しくはこちら｜土地売買の後に地盤沈下・軟弱地盤・液状化が発覚・発生した場合の法的責任・判断基準

4　仲介業者が行う調査の範囲

前述のように、仲介業者は、調査をして取引に間違いがないようにすることが使命（の１つ）です。仲介業者が行うべき調査の対象（事項）の範囲は、主に、人と物についての基本的なものです。
それ以外の事項については原則として調査義務の対象とはなりません。ただし、具体的な事情によって調査義務に含まれることもあります。
なお、売主が負う調査義務も基本的に同じように考えられます。

5　売買における売主の説明義務

以上のように、仲介業者はプロとして、買主が、後から想定外のことを気づくということを防ぐために一定の調査をしてそれを買主（候補者）に説明する義務があります。では、売主自身はどうでしょうか。買主への説明などを自分自身でしなくてよいように仲介業者に依頼しているのですから、原則として、売主自身が説明する義務はありません。
しかし、買主が売主に直接質問してきた場合には、説明をする義務があります。当然ですが、あらゆることについて質問に回答する義務があるわけではなく、買主候補者が買うかどうかを判断するために必要なこと（判断に影響を及ぼすこと）に限られます。

6　高層マンション建設予定に関する調査・説明義務

前述のように、仲介業者や売主の調査・説明義務の範囲は限られており、周辺環境については原則として含まれません。しかし、特別な事情がある場合は調査・説明義務に含まれることもあります。
売買の対象不動産の近くに高層マンションが建設される予定を調査して買主に説明する義務を認めた裁判例もあります。

7　浸水リスクに関する調査・説明義務

売買の対象不動産の環境についての調査・説明義務が認められた別の裁判例を紹介します。これは、浸水リスクがあることを調査して把握し、買主に説明すべきであった、というケースです。

売主や仲介業者の知っている事情によって説明義務の有無が違うのです。

8　売買の対象不動産の評価額の調査義務（概要）

前述のように、仲介業者が負う調査義務の中に不動産の評価（額）は含まれません。一方、宅建業者が提案した売出価格について、依頼者が評価の根拠の説明を求めた場合、宅建業者は説明する義務があります。依頼者が要求しなくても評価額について調査をして説明する義務が認められることもあります。このことについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜宅建業者の不動産評価額（評価根拠）の調査・説明義務

9　調査・説明義務違反による責任

不動産売買で調査・説明義務があるのに不十分だった場合の責任をまとめます。

10　周辺環境についての調査・説明義務の実例（概要）

不動産の購入後に周辺環境について想定と違うことに気付くケースは多いです。
このようなトラブルについて、実際に裁判所が判断をした判例が蓄積されています。
いくつかの判例について、別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜セールストーク×法的責任｜環境保証タイプ｜眺望・日照・通風・騒音
詳しくはこちら｜土地売買における境界未確定と売主・仲介業者の調査・説明義務違反
詳しくはこちら｜建物・マンション売買における水害・浸水リスクの責任

本記事では、不動産の取引における調査義務や説明義務の基本的なことを説明しました。
実際には、個別的な事情によって法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に不動産の取引に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。