【セールストーク×法的責任｜環境保証タイプ｜眺望・日照・通風・騒音】

＜環境保証タイプ・セールス｜解釈論・傾向＞

あ　眺望・日照のPR｜原則

セールストークに過ぎない
→合意とは認めない方向性

い　売主自身に環境悪化の回避可能性あり

例；売主自身が土地所有者
環境が悪化することについて売主に回避可能性がある
→信義則違反などの責任を認める方向性

う　問題となる『環境』の内容

眺望・日照・通風に関するトラブルが多い
最近では『耐震性』の約束・説明の問題も増えている

＜眺望×セールストーク｜責任否定＞

あ　セールストーク

将来に渡る眺望の良さ・環境の良さが維持される
町の条例により高層建築が禁止される

い　現実の状況

その後近隣に別のリゾートマンションが建築された
眺望・自然が大幅に損なわれた

う　裁判所の判断

眺望の利益の確保は物理的・経済的に不可能である
→錯誤・詐欺は認めない
※東京地裁平成２年６月２６日

＜眺望×セールストーク｜責任否定＞

あ　広告・パンフレットの表記

日差し豊富な両面採光
四季を通じて藻岩石を眺望できる

い　セールストーク

日照や眺望が妨げられない

う　現実の状況

西側の空き地に高層マンション建設されることとなった

え　裁判所の判断｜前提事情

売主は阻害する建物建築の計画を知らなかった

お　裁判所の判断｜結論

ア　保証特約違反の主張について 日照・通風・眺望を保証する契約は認めない
イ　調査・説明義務違反・不法行為の主張について 調査・説明義務は生じない
→説明内容に違法性はない
→調査・説明義務違反・不法行為はすべて認めない
※札幌地裁昭和６３年６月２８日

＜眺望×セールストーク｜責任否定＞

あ　セールストーク

リゾートマンションの販売において
優れた眺望を有することを宣伝して販売した

い　現実の状況

売主業者が，海側隣地に保養所を建築することとなった
販売したマンションからの眺望が阻害される
→購入者が，建設禁止の仮処分を申し立てた

う　裁判所の判断｜前提事情＝特殊性

保養所の最高部は，マンションの地盤面よりも低い
眺望阻害の程度は小さい

え　裁判所の判断｜評価・結論

『眺望の確保』の合意は認めない
眺望阻害は受忍限度内である
→仮処分申請を却下した
※東京地裁平成２年９月１１日

＜眺望×セールストーク｜売主が隣地を売却→責任あり＞

あ　セールストーク

本件マンションは眺望が良い
南側隣接地に将来眺望を阻害する建物が建築されるおそれはない

い　特殊事情

当時，南側隣接地は売主業者の所有であった

う　現実の状況

その後，売主業者は南側隣接地を他業者に売却した
マンション建築計画が立てられた
本件マンションからの眺望が阻害されることになった

え　裁判所の判断

『眺望を阻害する建物を建築しない』という合意がある
この合意に反する
→購入代金の２割に相当する損害賠償責任を認めた
※大阪地裁平成５年１２月９日

＜眺望×セールストーク｜売主が隣地を購入＋建築→責任あり＞

あ　マンション販売時のパンフレット

『史都の街並みを一望できる』

い　セールストーク

眺望が良好である
南側隣接地に別のマンションが建築される可能性はない

う　現実の状況

その後，売主業者は南側隣接地を買い受けた
自ら別のマンションを建築した

え　裁判所の判断

ア　否定的な認定 『眺望・日照の保証』の合意は認めない
受忍限度を超えない
イ　責任を肯定する認定 信義則違反に該当する
未着手の８階部分の建築差止請求を認めた
※仙台地裁平成７年８月２４日

＜防音性能×セールストーク｜騒音を防げない＞

あ　セールストーク・パンフレット

高性能防音サッシを使用している
騒音は大丈夫だ

い　現実の状況

実際には十分な防音性能を有していなかった
道路を隔てて鉄道の線路に接している
騒音を防げていない
→買主は不眠・不快感の被害を受けた

う　裁判所の判断

違法性あり
→損害賠償請求を認めた
※福岡地裁平成３年１２月２６日