【建物明渡｜自力救済｜判例｜通常＝特約なしのケース】

＜自力救済｜動産廃棄→違法｜事案＞

あ　公団住宅

物件は公団住宅であった
賃貸人は公団であった

い　事案

賃貸借契約は終了した
賃借人は生活の本拠を他に移転済みであった
＝居住していなかった
従来使用していた家具・日常生活品などを多数存置していた
施錠はされていた

う　賃貸人が行った措置

賃貸人は次の措置を遂行した
ア　建物の施錠を破壊した＋立ち入ったイ　残置物を移動し保管した その後廃棄処分した
※大阪高裁昭和６２年１０月２２日

＜自力救済｜動産廃棄→違法｜裁判所の判断＞

あ　建物内部の状況

残置物は乱雑に放置されていた
賃借人による管理は不十分であった

い　占有権・プライバシー

動産は『放棄した』と言える状態ではない
客観的に無価値とも言えない
賃借人には建物・動産の占有権がある
プライバシーの保護もある状態であった

う　結論

違法である
→不法行為が成立する
※大阪高裁昭和６２年１０月２２日

＜自力救済｜鍵交換・送電停止→違法｜事案＞

あ　契約終了

賃借人は建物を事業に用いていた
賃貸借契約が終了した
猶予期限までに賃借人は退去しなかった

い　直接的執行

賃貸人が次のような措置を遂行した
ア　建物の表側ドア閉鎖 次の措置により出入り不能にした
・ドアの内部からベニヤ板を打ち付けた
・施錠を損壊した
イ　裏側通路閉鎖 裏側廊下から非常口階段上端に通じる通路があった
この途中にベニヤ板のバリゲードを設置した
通行が妨害されることになった
ウ　送電ストップ 配電盤の操作を行い，送電を中止した
※東京地裁昭和４７年５月３０日

＜自力救済｜鍵交換・送電停止→違法｜裁判所の判断＞

あ　賃借人側の不利益＝侵害された権利

ア　建物・什器備品に対する占有権イ　付帯設備の所有権ウ　営業権

い　結論

侵害された権利は大きい
→違法である
→不法行為が成立する
※東京地裁昭和４７年５月３０日

＜自力救済｜送電停止・商品搬出→違法｜事案＞

あ　解除・明渡遅滞

賃貸人・賃借人は合意解除を行った
その後賃借人は建物の明渡をしなかった

い　直接的執行

賃貸人の従業員Aが明渡に向けた措置を遂行した
Aは，建物に赴き，賃借人の関係者に次のような説明をした
『電気をつけてはいけない』
Aは建物内の柱に取り付けてあった電灯線のヒューズを切断した
Aは建物に誰もいない時に立ち入った
Aは建物内の棚を取り外し，備品・商品を搬出した
近くの建物に移動し，保管した
※東京地裁昭和４７年３月２９日

＜自力救済｜送電停止・商品搬出→違法｜裁判所の判断＞

あ　違法性の判断

社会通念上是認された範囲を逸脱している
→Aの行為は違法である
→不法行為が成立する

い　使用者責任

Aを雇用していた会社も使用者責任を負う
※民法７１５条
※東京地裁昭和４７年３月２９日

＜自力救済｜解錠されないカバー設置→違法＞

あ　直接的執行

不動産管理会社が次の措置を遂行した
ア　『荷物は全て出しました』と記載した張り紙をドアに貼ったイ　ドアの鍵の部分にカバーを掛けた 入室できない状態にした

い　賃借人のダメージ

賃借人は入室できなくなった
→自分の自動車の中で寝泊まりすることを余儀なくされた

う　裁判所の判断

賃貸人・不動産管理会社に不法行為責任を認めた
※姫路簡裁平成２１年１２月２２日

＜自力救済｜鍵交換→違法＞

あ　契約終了

賃借人が賃料を滞納していた
賃貸人は解除・賃料の支払を主張・要求していた
賃借人は退去しなかった

い　直接的執行

賃貸人はドアの鍵を交換した
賃借人は締め出された
賃貸人は賃料の支払いを促す意図であった

う　裁判所の判断

賃借人の平穏に生活する権利を侵害する
通常許される権利行使の範囲を著しく超える
→不法行為が成立する
※大阪簡裁平成２１年５月２２日

＜自力救済｜鍵交換→適法｜経緯＞

あ　賃料滞納

賃借人は当該建物で飲食店を営業していた
契約成立後約半年の時点から約１年間にわたって賃料の相当額を遅滞していた
遅滞した支払の金額は約６００万円に達していた
賃貸人の督促に対して，賃借人は誠意ある態度を取らなかった

い　賃借人の経済的苦境

賃借人は消費税の納税についても遅滞していた
都税事務所が保証金返還請求権の差押を行った
他の『債権者』と称する者が賃貸人を訪問した
『敷金返還』を要求した

う　事業譲渡×虚偽

賃借人は債権者Aに事業を譲渡する方針であった
Aと賃貸人が協議をした
『Aは賃借人から滞納額を過小に説明されていた』ことが発覚した

え　占有の不当性

その後賃借人は営業を休止していた
ただし従業員が入室する様子が散見されていた
※東京高裁昭和５１年９月２８日

＜自力救済｜鍵交換→適法｜直接的執行＞

あ　解除通知

賃貸人は『７日間の催告＋停止条件付解除』の通知をした

い　告知板設置

賃貸人は，建物の戸口に次の内容を記載したベニヤ板の告知板を設置した
ア　所有者＝賃貸人が保管中であるイ　立ち入った場合は建造物侵入罪として告訴するウ　代理人弁護士の連絡先

う　鍵交換

賃貸人はドアの鍵を交換した

え　賃借人の反撃

賃借人は告示板を取り外した
ドアの鍵を壊して建物に入った
当時，既に賃借人は営業を休止していた

お　動産差押・再度の告示板設置

賃貸人は『建物内にある賃借人の動産』について差押の申立を行った
賃貸人は再度告知板を設置した
掲示内容＝従前と同様＋動産の差押がなされている旨

か　賃借人の反撃

賃借人は改めて告知板を取り外した
賃借人は当該建物での営業を再開した
※東京高裁昭和５１年９月２８日

＜自力救済｜鍵交換→適法｜裁判所の判断＞

あ　前提部分

解除は有効である
告知板設置＋鍵の交換は穏当さを欠く措置である

い　特殊事情

賃貸人は賃借人に対する信頼を失っていた
建物明渡の円滑な履行について危惧の念を抱いていた
保安上の問題も心配していた

う　結論

賃貸人の取った措置は社会通念上不相当とは言えない
→違法ではない
※東京高裁昭和５１年９月２８日

＜自力救済｜張り紙→適法｜事案＞

あ　賃貸借の用法違反

賃貸借契約における使用目的は『法律事務所』であった
賃借人は対象の３室においてタイピスト教習所を開設・運営した

い　他の違反行為

賃借人は建物に動力線を引込み冷暖房工事を行った
２階のガラス窓に『設計事務所』という金文字を掲出した
共同出入口の玄関口のガラス扉に『◯◯法律事務所』と金文字で記載した
いずれも賃貸人が同意せず，反対していた

う　賃貸人の対抗措置

ア　２階ガラス窓の内側に貼付された金文字への対応 ガラス窓の外側から新聞紙を糊付けして遮蔽した
イ　玄関ガラス扉の貼紙 これを撤去した
※東京高裁昭和４１年９月２６日

＜自力救済｜張り紙→適法｜裁判所の判断＞

あ　現実的・具体的リスク

次のようなリスクが生じていた
ア　建物の破損イ　騒音による他の賃借人の被害ウ　火災・盗難などの危険増加エ　トイレの使用に関連する衛生上の問題の発生

い　リスクの評価

建物の保存・他の賃借人の部屋使用に重大な支障を生じるリスクである

う　対抗措置の程度

賃借人の違反行為を妨げる緊急措置の必要性が大きかった
実際に行われた措置は許される自救行為の範囲内にとどまる
→違法性はない
→損害賠償義務は生じない
※東京高裁昭和４１年９月２６日