【旧借地法における建物の朽廃による借地の終了（借地権消滅）】

１　建物朽廃に関する新旧法の適用の振り分け（概要）
２　借地法の建物の朽廃による借地権消滅
３　期間の合意ある借地への朽廃規定の適用否定
４　建物の朽廃後の残存期間内の再築（概要）
５　最低期間違反の合意と朽廃規定の適用
６　『朽廃』の意味
７　大修繕と朽廃時期の推定による借地権消滅（概要）
８　借地法における建物の滅失（存否）の扱い（概要）

１　建物朽廃に関する新旧法の適用の振り分け（概要）

平成４年８月より前に開始した借地では，建物の朽廃に関する旧借地法のルールが現在でも適用されます。

以下，旧借地法の建物の朽廃による借地権消滅について説明します。
借地権消滅には，地上権の消滅と賃貸借契約の終了を含みます。
本記事では原則的に簡略化して『借地（契約）の終了』と呼びます。

２　借地法の建物の朽廃による借地権消滅

借地の期間を合意していない場合でも，借地法で決められた期間が適用されます。
これを法定期間と呼びます。
詳しくはこちら｜旧借地法における期間に関する規定と基本的解釈
法定期間は満了前に終了することもあります。
建物が朽廃した場合です。
解除や解約申入などの通知は，法律上不要です。
もちろん，実務では，地主・借地人の間で連絡・交渉をするのが通常です。

３　期間の合意ある借地への朽廃規定の適用否定

建物の朽廃で借地が終了するのは，法定期間が適用される借地だけです（前記）。
地主・借地人で期間を合意しているケースでは建物が朽廃しても借地契約は終了しません。
特約で建物朽廃による契約終了を規定しても無効です。

４　建物の朽廃後の残存期間内の再築（概要）

期間の合意があると，建物が朽廃しても借地は終了しません。
この場合，借地人としては建物を新たに建てようとするのが素朴な考えです。
そして建物再築に対して地主が異議を述べないと借地期間は延長されます。

５　最低期間違反の合意と朽廃規定の適用

前記のように，建物の朽廃のルールは，期間の合意があるケースには適用されません。
ところで，一応期間の合意があっても，借地法の最低限よりも短い場合は有効ではありません。
このような有効ではない期間の合意があるケースは，合意がないことと同じといえます。
そこで，建物の朽廃の規定が適用されます。

６　『朽廃』の意味

建物の『朽廃』という言葉は日常的に使うものではありません。
当然，どのような意味かによって，実際の状況に適用されるかどうかが変わります。
見解の対立が生じやすい解釈です。
大審院の示す解釈をまとめます。

老朽化の程度が極端に進んでいる，ということです。
しかし倒壊している必要はありません。
つまり，外見的・物理的には（一応）建物の姿を保っている場合も含むのです。

７　大修繕と朽廃時期の推定による借地権消滅（概要）

建物の朽廃の判断を推定によって行うという珍しい状況もあります。
借地人の大規模な建物の修繕によって，耐用年数が大幅に延びたという事例です。
修繕が法や特約に反するというものではなかったので，反対する見解も多いです。
この判例については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜建物の大規模な修繕と朽廃時期の推定による借地権の消滅（判例）

８　借地法における建物の滅失（存否）の扱い（概要）

建物の朽廃のルールは，旧借地法に規定されているものです。
一方，借地借家法には『朽廃』のルールはありません。
これに近いものとして，借地借家法には建物の『滅失』によって解約できるルールがあります。
借地法では『滅失』による解約のルールはありません。
ただし，建物が滅失している，つまり建物が存在していない状態だと法定更新が適用されないという結果につながることはあります。