【管理規約・使用細則｜民泊禁止条項×有効性・ハードル】

＜民泊禁止条項×ハードル｜全体＞

あ　管理規約

管理規約の新設・変更は次のハードルがある
ア　決議要件｜一般（後記※１）イ　決議要件｜承諾（後記※２）ウ　有効性｜一般的判断（後記※３）エ　使用停止請求×共同の利害（後記※４）

い　使用細則

専有部分の使用制限を設定した場合
→無効になる可能性が高い（後記※５）

＜管理規約変更｜決議要件｜一般（※１）＞

あ　管理規約変更｜手続｜概要

集会の招集→開催→決議が必要

い　管理規約変更｜決議要件｜概要

法律上，最低限の決議要件が定められている
次のそれぞれの『４分の３』以上の賛成
ア　区分所有者の『頭数』イ　議決権割合 専有部分の床面積割合で算定される
詳しくはこちら｜管理規約｜基本｜設定手続・有効性・特定の区分所有者の『承諾』

＜管理規約変更｜決議要件｜承諾（※２）＞

あ　特別の影響×承諾

『一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす』場合
→当該区分所有者の『承諾』が必要である
※区分所有法３１条１項後段

い　『特別の影響』×民泊｜基本

既にAが民泊サービスの提供を行っている場合
→『民泊禁止』となるとAは収益が奪われる
＝直接的・多大な影響を受ける
→Aは『特別の影響』を受ける者となる
→Aの『承諾』が必要となる
＝Aの『承諾』がないと規約変更は無効となる

う　『特別の影響』×民泊｜判断

仮に民泊サービスが『違法』である場合
→法的な保護の対象にならない
＝もともとAは収益を得る立場ではない
→『民泊禁止』となっても『特別の影響』はない
→Aの『承諾』は不要である
詳しくはこちら｜管理規約｜基本｜設定手続・有効性・特定の区分所有者の『承諾』

＜マンション×民泊｜早い者勝ち現象＞

あ　管理規約変更バリア

民泊禁止の管理規約設定がなされた
それより前にAが民泊サービス提供を開始していた
→Aには『民泊禁止』が適用されない

い　参考｜消防法適用バリア

延床面積が３００〜５００平方メートルのマンション
民泊面積が１割まで→ハードルは低い
１割を超える→現実的にクリアできないハードルが生じる
詳しくはこちら｜民泊×消防法｜共同住宅｜火災報知機・誘導灯｜現実的ハードル

＜民泊禁止条項｜有効性・一般的判断（※３）＞

あ　所有権×収益

区分所有権という権利の内容として『収益』がある
財産権の中の重要な機能・権利である
※民法２０６条

い　不合理性

民泊を禁止すると効率の良い収益を奪うことになる
民泊禁止条項は不合理であるという考えもある
→『条項の設定・変更』が無効となる可能性がある

＜民泊禁止条項｜使用停止請求×共同の利害（※４）＞

あ　前提｜民泊禁止条項・新設

規約が変更され『民泊禁止条項』が新設された
これが有効であると仮定する

い　民泊×使用停止請求｜具体例

Aが民泊サービスを始めた
→『民泊禁止条項』違反となる
→管理組合は『使用停止請求』を行った

う　使用停止請求×共同の利益｜概要

具体的な民泊サービスの内容により『共同の利益』が評価される
→『共同の利益』を害する程度ではないと判断された場合
→使用停止請求は認められない
＝結論として民泊禁止条項が『無意味』となる
詳しくはこちら｜マンション・民泊×使用停止請求｜共同利益・業法規制｜対応策

＜使用細則×専有部分の使用制限（上記※５）＞

あ　決議要件×低いハードル｜概要

使用細則の決議要件は『過半数』で可能である
管理規約よりも大幅にハードルが低い

い　専有部分の使用制限×有効性

使用細則による『専有部分の使用制限』について
→無効となる可能性が高い
詳しくはこちら｜マンション使用細則｜基本｜設定手続・内容の範囲・民泊禁止条項