【オーナーの破産｜賃借人が寄託請求→敷金の保全｜賃料差押で無効化】

１　建物賃貸借｜オーナーの破産＋抵当権実行｜明け渡す義務＋敷金返還請求権
２　オーナー破産→賃借人は『寄託請求』により敷金の保護ができる
３　賃借人の『寄託請求』｜最後配当の除斥期間までに明渡をさせる必要がある
４　寄託請求による敷金の保護→物上代位による差押で無効化される（キャンセラー）

１　建物賃貸借｜オーナーの破産＋抵当権実行｜明け渡す義務＋敷金返還請求権

（１）抵当権vs賃借権→対抗要件で抵当権優先→賃貸借は終了→明け渡す義務

抵当権登記が先なので，賃借権よりも抵当権が優先です。
仮に抵当権が実行されて，競売されると，競落人（新所有者）から明渡請求を受けることになります。
明渡請求を受けた時点で，元々の『賃貸借契約』は履行不能に至り，終了することとなります。

（２）敷金返還請求権は破産債権となる

賃貸借契約が終了→退去，は仕方ないとして，敷金が返還されるかどうかがポイントです。
これは『破産債権』（破産法２条５項）として扱われます。
破産開始決定『前』に存在していた，破産者に対する債権という意味です。
この点，実際に敷金の返還請求を行う時点は，破産開始決定『後』です。
しかし，賃貸借契約（正確にはセットとなっている敷金契約）の成立時に『敷金返還請求権』自体は発生します（最高裁昭和４８年２月２日）。
正確には『停止条件付』の請求権，ということになります。
『敷金返還請求権』は破産開始決定『前』に発生していた債権＝破産債権，となるのです。

（３）破産債権は大部分が免除（回収不能）となる

破産債権については破産手続の中で『配当』が行われます。
しかし一般的には，債務超過なので破産者の財産は『ごくわずかしか戻ってこない』はずです。
配当率は非常に低いのが通常です。
配当を受けられなかった大部分の金額は免除になってしまします（個人破産の『免責』や法人破産の『法人格消滅』）。

２　オーナー破産→賃借人は『寄託請求』により敷金の保護ができる

オーナーが破産した場合，建物が売却されることが多いです。
この点，賃貸借に対抗力があれば，その後のオーナーに敷金も承継されます。
詳しくはこちら｜任意売却→新所有者に『賃貸借・敷金』が承継される
しかし，賃貸借に対抗力があっても，その後のオーナーから更新拒絶や解約申入をされることが想定されます。
そうするといずれは将来，明け渡しをすることになります。
詳しくはこちら｜『賃貸借が優先』という場合→賃貸借は継続するが将来更新拒絶・解約申入がある
そこで，賃借人サイドから『早期に退去して敷金返還を受けることを優先する』という方法もあります。
しかし『敷金返還請求権』は破産債権となり，回収の希望が薄い状態となります。
このような場合，破産開始決定の直後に，破産管財人に対して『寄託請求』（破産法７０条）を行うのが得策です。
これにより，その後月々支払う賃料を管財人が『寄託』することになります。
簡単に言えば，各債権者への返済用プール口座には入れないで『別に隔離して保管しておく』という意味です。
例えば，敷金が賃料２か月分であれば，２か月分は別に保管（＝寄託）されることになります。
そして，賃貸借契約が終了し，退去すれば，その時点で寄託された賃料２か月分の金銭が戻ってきます。
ここの動きの裏の債権債務の操作はちょっと複雑です。

結果的に『敷金が戻ってきた』のと同じような状況になるのです。
『寄託請求』は『賃貸借に対抗力がある／ない』とは関わらず使える制度です。

３　賃借人の『寄託請求』｜最後配当の除斥期間までに明渡をさせる必要がある

賃借人が破産管財人に対して『寄託請求』をすれば『敷金の保護』ができます。
しかし，一定の『時間制限』があります。

『寄託』された金銭は，『最後配当に関する除斥期間』満了時点までに相殺されない場合，破産財団に組み込まれます。
また建物が売却され，新オーナーに賃貸借契約が承継された場合も『寄託』の金銭は破産財団に組み込まれます（条解破産法ｐ５１６）。
正確には，最後配当の一部として，債権者への配当に充てられる，ということです（破産法２０１条２項）。
最後配当に関する除斥期間のうちに，（敷金返還請求権を）行使することができるに至っていれば，相殺（→寄託金の返還）が可能です（破産法１９８条２項）。

４　寄託請求による敷金の保護→物上代位による差押で無効化される（キャンセラー）

（１）寄託請求による敷金保護→物上代位の差押で無効化

賃借人としては『寄託請求』により『敷金の保護』ができます。
しかし，保護が機能しない，ということもあります。

（２）物上代位による差押

抵当権の本来的な機能は，対象物を強制的に売却し，金銭に換え→返済に充てるというものです。
しかし，その延長・補強として，物上代位という制度があります（民法３７２条，３０４条）。
抵当権の対象物である不動産からの賃料も対象に含まれる，というものです。
具体的には『賃料の差押』が可能なのです。

（３）賃料債権差押後の処理

抵当権者が賃料を差し押さえた場合，それ以降は具体的に次のようなフローに変わります。

＜賃料差押後の『賃料』支払フロー＞

状態	賃借人が賃料を払う先
通常＝賃料差押『前』	所有者＝破産者（破産管財人）
賃料差押『後』	差押債権者（＝抵当権者）

賃料差押『後』は，破産管財人は『賃料の受領』ができなくなります。
物理的に破産管財人が『賃料収入を保管しておく』ということができなくなります。
結果的に賃借人による『敷金との相殺→寄託金の返還』というワザが使えなくなります。