【建物賃貸借｜オーナーの破産｜履行／解除の選択・賃借人からの催告】

１　オーナー破産｜賃貸借の終了事由
２　破産管財人による『履行／解除』の選択｜賃貸借が対象外がほとんど
３　管財人による『履行or解除』の選択
４　賃貸借の『履行請求』→任意売却→賃貸借が優先＝退去しなくて良い
５　賃借人からの『履行／解除の選択』はできない｜『催告』は可能
６　任意売却→新所有者に『賃貸借・敷金』が承継される

１　オーナー破産｜賃貸借の終了事由

（１）対抗要件のタイミングで『優劣』が決まる

建物の賃貸借において，オーナーが破産した場合『賃貸借契約が存続するか』が問題になります。
これについては『対抗要件』で決まります。

（２）対抗要件は『賃借権登記』と『引渡』がある；借地では『建物所有権登記』

正確には『引渡』でなくて『賃借権の登記』でも同じです。
ただし，実務上は『賃借権の登記』が使われることはほとんどありません。
ちなみに『借地』の場合は『建物所有権の登記』が土地賃貸借の対抗要件になります。

（３）『賃貸借』の対抗要件が『劣後』の場合は『賃貸借終了』となる

以上の『賃貸借存続』に当てはまらない場合は，結果的に『賃貸借は終了』となります。
具体的には次のような手続により終了となります。

２　破産管財人による『履行／解除』の選択｜賃貸借が対象外がほとんど

（１）破産管財人による『履行／解除の選択』という制度

オーナーについての破産手続が始まった場合，破産管財人が財産全般の管理を行ないます。
賃貸借契約に関しては『継続する／解除する』を選択する手続があります。
『履行／解除の選択』と呼ばれるものです。
賃借人の立場からは『解除されるかもしれない』という非常に不安な制度です。

（２）不動産の賃貸借は『履行／解除選択』の対象となる場合・ならない場合

しかし実際には『不動産の賃貸借』については『履行／解除の選択』の対象外となることがほとんどです。
『賃貸借に対抗力がある場合』は対象外＝管財人が解除できない，とされています（破産法５６条）。
ここで『賃借人が対抗力を取得した時期』によって扱いが異なります。

＜賃借人の対抗力取得時期vs管財人の『履行／解除選択』＞

賃借人の対抗力取得時期	履行／解除選択の対象となるか
破産手続開始決定『前』	対象とならない
破産手続開始決定『後』	見解が別れる（統一的見解なし）

次に，破産手続開始決定『後』に賃貸借の対抗要件が備わった，という場合の扱いをまとめます。

（３）不動産の賃貸借が『履行／解除選択』の対象となる場合

破産手続において『履行／解除選択』の対象となる契約の典型例をまとめます。
ここでは不動産に関わるもの以外も含めて広く挙げます。

３　管財人による『履行or解除』の選択

以上のように『賃貸借に対抗力がない』という場合を前提に説明します。
破産管財人としては，財産の換価業務の一環として，破産者所有の不動産を売却します。
競売により売却すると，対抗力がないので，賃貸借は結果的に終了することになります。
賃借人は，新所有者から明渡請求を受けることになります。
ところで，破産管財人と抵当権者との協議がうまくいって，任意売却が行われる，ということもあります。
競売と違って，任意売却の場合（抵当権に劣後する場合でも原則的に）賃貸借契約が存続します。
破産管財人としては，賃借人付きの不動産と空家（占有者なし）の不動産のどちらが高く売れる（有利）か，ということを考えて履行か解除を判断するのです。
ごく一般論としては，『占有者なし』が有利です。

４　賃貸借の『履行請求』→任意売却→賃貸借が優先＝退去しなくて良い

ただし『信頼性の高い収益（賃料収入）が見込まれる』のであれば，賃借人付きの方が有利となりましょう。
典型例としては『収益建物の全戸を，長期間の一括借上（＋エンドユーザーにサブリース）』という賃貸借契約です。
このような場合，破産管財人は建物賃貸借の『履行』を選択します。
その上で，建物の任意売却を行ないます。
任意売却の場合，売却の時点で，同時に抵当権は抹消されます。
『抵当権の実行』というプロセスが介在しないので，『抵当権と賃借権』の優劣（対抗関係）は表面化しません。
抵当権の『実行』ではないので，『優先権発揮』が実現しない，というところがポイントです。
任意売却による購入者（＝新所有者）から見ると，賃借人は購入時点以前から入居している→賃借人の方が新所有者よりも優先，ということになるのです。
『賃借人は退去しなくて良い』という結果です。

５　賃借人からの『履行／解除の選択』はできない｜『催告』は可能

賃貸借契約を継続（履行）するか，終了（解除）するかについて，管財人が選択します。
『選択』できるのは管財人であり，賃借人は選択・決定できません。
もちろん，破産管財人に希望を伝えたり，協議をすることは可能です。
仮に管財人が『解除』したとすれば，賃借人は『寄託請求による敷金保護』など，次のアクションを行う必要があります。
そのためにも，管財人の判断を急いでもらう，ということが望ましいです。
このような趣旨から，賃借人からは，破産管財人に対して（選択の）『催告』をすることができます（破産法５３条２項）。

６　任意売却→新所有者に『賃貸借・敷金』が承継される

破産管財人が賃貸借の『履行』を選択すると，賃貸借契約は継続します。
さらに，任意売却による購入者（新所有者）との間でも賃貸借が優先となります。
結果的に，新所有者と賃借人との間で，従前どおりの賃貸借契約が生きている状態となります。
賃貸借契約とセットになっている『敷金契約』も同様に，従前と同じ状態で新所有者に引き継がれます（最高裁昭和４４年７月１７日）。
つまり，将来退去する際には，新所有者に対して敷金返還を請求できる，ということです。