【オーバーローンの共有不動産の全面的価格賠償（賠償金１００万円とした裁判例）】

1　オーバーローンの共有不動産の全面的価格賠償

不動産の共有物分割で、全面的価格賠償が選択される場合、賠償金の金額が決定されることになります。ここで、不動産に担保権が設定されている場合、その負担（被担保債権の金額）を控除するかしないか、という問題があります。
詳しくはこちら｜全面的価格賠償の賠償金算定における担保負担額の控除
ここで、控除することを前提にすると、オーバーローン、つまり、不動産の価値よりも被担保債権の額の方が大きい場合、賠償額がマイナスとなってしまいます。これも新たな問題となります。このような事案について、個別的な事情を考慮して、賠償額を１００万円と定めた裁判例があります。
本記事では、オーバーローン不動産の全面的価格賠償の場合の賠償額の算定について、裁判例を紹介しつつ説明します。

2　裁判例の事案と結論の要点

賠償額を１００万円と定めた裁判例を紹介します。最初に、要点だけをまとめます。
共有物分割の対象の不動産は建物で、建築資金を出し合った２人が共有者となっていました。一方はローンとして負担したので、この建物には抵当権が設定されていました。
共有者のうちX（原告）は元夫であり、Y（被告）は妻の妹でした。要するに夫婦のマイホームとして新築して、夫婦が居住していた建物だったのです。妻はローンを組めなかったので、妻の妹が代わりにローンを組んだのです。
建物の敷地（土地）は、妻の母など、妻側の親族が所有（共有）していました。借地権は設定しておらず、無償で土地を使用していました。
結論として、Y（妻側）が建物を１００万円で取得する（単独所有とする）ことになりました。

この裁判例の判断の内容は以下説明します。

3　全面的価格賠償の相当性の判断

共有物分割訴訟となっている時点では、夫婦はすでに離婚して、夫はこの建物を退去していました。そしてYや妻、その子など、妻側の親族だけが建物に居住していたのです。
そこでYは自身が取得する全面的価格賠償を主張しました。
裁判所が全面的価格賠償を選択するには、相当性が認められる必要があります。
詳しくはこちら｜共有物分割における全面的価格賠償の要件（全体）
本件ではまず、他の分割類型である換価分割（競売）を仮定してみます。土地と建物の所有者が同一であれば法定地上権が成立します。本件では共有者の一部に一致する者がいますが、一致していない（土地の共有者だけである者がいる）ので、法定地上権は成立しません。
詳しくはこちら｜共有者の『容認』による例外的な法定地上権の成立とその判断基準
そこで、競売にした場合には、土地の占有権原がない建物となります。買い手がつかないか、ついたとしても極端に低い金額となってしまいます。さらに、競売で売却できたとしても、ローンの返済が優先になるので（消除主義）、分配する剰余金が発生しないことになります。
このように換価分割は合理的ではない（また現物分割は物理的に不可能である）ため、消去法的に全面的価格賠償が合理的といえます。
また、建物に居住しているのはY側（妻側）の親族でした。居住している者が取得することは合理的です。一方、Xがこの建物に居住する（戻ってくる）ことは常識的にありえません。
詳しくはこちら｜全面的価格賠償の相当性が認められる典型的な事情
以上の事情から、Yが取得する（全面的価格賠償）ことについて、相当性が認められました。

4　賠償金の金額算定

Yが取得することが決まったので、YがXに支払う賠償金の金額を計算することになります。
Xは、ローン残額の控除をしないで、単純に建物の価値（のうちXの持分割合相当額）を基準とするべきであると主張しました。
これについて裁判所は、換価分割（競売）と仮定した場合には分配する剰余金が発生しないということを指摘し、控除をしない計算方法は不合理であると判断しました。
ところで、共有者のXとYは（元）夫婦でありませんが、Yは妻の代わりにローンを組んだため、Yの代わりに共有者となったという経緯がありました。仮にXと妻の共有だったと仮定すると、離婚の時に財産分与として処理されるはずだったのです。この点、夫婦の共有財産がオーバーローンである場合、財産分与の中で事案によっては価値ゼロとして扱うこともあります。
詳しくはこちら｜財産分与におけるオーバーローン不動産の扱い（全体で通算か清算対象からの除外）
一方、一般論として、賠償金の金額は、共有持分を失う共有者（対価取得者）の共有持分の価値といえます。たとえば、実際に居住している者にとっては、ローン残額がどうであっても、居住できるということに価値があります。
本件ではXはこの建物に居住していないし、将来居住することになるということも常識的にありません。
結局、共有持分の価値をはっきりと計算することはできず、ゼロに近いということは分かりました。ところでYは賠償金として１００万円を提示していました。そこで裁判所は、少なくとも１００万円であれば十分である、という趣旨で、賠償金を１００万円と定めました。１００万円という金額は便宜的なものであるといえます。

5　事案の特殊性（離婚・財産分与との関係）

この裁判例の事案をふりかえると、共有者が夫婦ではなく、夫と「妻の妹」となっていたため、離婚の時に財産分与として処理されないままとなったという特殊事情がありました。

ただ、仮に夫婦の共有であったとしても、財産分与で解決しないこともあります。むしろ、オーバーローンの場合は財産分与では放置されるのが一般的であり、実際に、離婚から長期間が経過した後に、元夫婦で共有持分割合を決める、あるいは共有物分割をすることになる、ということもよくあります。
詳しくはこちら｜共有であるかどうか・持分割合の認定（民法２５０条の推定・裁判例）

6　オーバーローン不動産の賠償額算定の一般的規範

この裁判例が示した賠償金の計算方法からは、対価取得者が有していた利益（全面的価格賠償により失う利益）を金銭評価したものを賠償金の金額とする、という一般論が読み取れます。
本件では、対価取得者（X）が居住（使用）していなかったのでゼロに近く評価されました。逆に、居住している場合は、居住の価値を算定することになりますし、第三者に賃貸している場合は、将来の賃料収入（の現在の価値）を評価することになるはずです。

本記事では、オーバーローン不動産の全面的価格賠償における賠償金の算定について説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に、共有不動産や共有物分割に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。