【オーバーローン不動産の抵当権付のままでの売買（典型例）】

1　オーバーローン不動産の抵当権付のままでの売買（典型例）

不動産の売買では、通常、もともとついていた抵当権は抹消します。しかし抵当権が付いたままで売買をするという特殊ケースもあります。その中でも、オーバーローンとなっている不動産を抵当権つきのままで売買する、という特殊なケースについて、本記事では法的扱いや実例を説明、紹介します。

2　オーバーローンの不動産の状況（設例）

最初に、設例となる不動産の状況を整理しておきます。抵当権の被担保債権は１億円ですが、この不動産甲を競売で売却しても７０００万円にしかならない、という想定です。このように、債務額の方が不動産価値を上回っているのでオーバーローンといいます。

3　抵当権付のままでの不動産の売買（設例）

以上のようなオーバーローンの不動産甲を、抵当権の負担があるままで売買をする、という特殊なケースを想定します。買主としては、抵当権が実行されれば所有権を失い、かつ、売却代金の交付も受けられないので、単純にトータルとしてみると価値ゼロといえます。ここでは代金は２００万円として売買が成立しました。

4　抵当権付の不動産売買の法的扱い（参考）

ところで民法上、抵当権付の不動産の売買に適用されるルールが用意されています。担保責任と求償・代位です。ただ、どちらも、抵当権の負担分を代金から控除していないことを前提としています。実際にそのような売買契約はありません。本設例のように、リスクが大きいので大幅に低い金額を代金とするのが通常なのです。結局本設例では担保責任も求償・代位も使えない（関係ない）ことになります。

5　買主による抵当権消滅請求

民法のルールのうち、本設例で実際に使えるとしたら抵当権消滅請求です。内容は単純で、購入者Aが抵当権者に、債務残額全額（９０００万円）ではなく、不動産価値程度（７０００万円）だけ払うから抵当権を消してくれ、と提案（交渉）するのです。抵当権者としても、仮に競売になっても７０００万円しか回収できないので応じることもありえます。もちろん、実際には競売でどのくらいで売れるかをハッキリ判断できないので、抵当権者（金融機関）が簡単に提案に応じない、という実例も多いです。
抵当権者はAの提案に応じない場合は、最終的に抵当権を実行することになります。

6　ワンシーズン利用目的のオーバーローンマンション購入事例

以上の設例のように、オーバーローン不動産を購入した後に抵当権を消すことを目指すシナリオとは別に、抵当権が実行されて（競売になって）売却されるという流れに身を任せるシナリオもあります。
購入者は不動産を失うことになりますが、逆にいえば、購入者が所有者である期間は数か月はあるのです。その期間は所有者として不動産を利用できるのです。数か月の間の利用料金程度の代金で購入する、というシナリオが成立するのです。破産管財人による任意売却として、このような売買が行われることがたまにあります。

7　マンション管理費・修繕積立金の承継に注意

前述の、ワンシーズン利用のための購入、という手法ですが、落とし穴もあります。それは、マンションの場合には、抵当権とはまったく別の問題として、管理費・修繕積立金の承継の問題があるのです。売主（破産者）がこれらを滞納している場合、買主Aがその支払義務を承継するのです。破産手続となる案件では、長期間の滞納額が数百万円になっていることもあります。
競売によって所有者はBになったところでAは所有者ではなくなるので、滞納管理費の支払義務から解放されると思ったら大間違いです。いろいろな見解があったのですが、最高裁判例の解釈ではAの債務は残ったままとなるのです。
詳しくはこちら｜マンションの売買における管理費・修繕積立金の承継（区分所有法８条）

本記事では、オーバーローン不動産の抵当権付のままでの売買について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に不動産の売買における抵当権などの負担に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。