【共有状態を維持するニーズ・手法とハードル】

1　共有状態を維持するニーズ・手法とハードル

共有不動産は一般的には解消することが好ましいです。そこで共有物分割によって単独所有に移行することがよくあります。
詳しくはこちら｜共有の本質論（トラブル発生傾向・暫定性・分割請求権の保障）
しかし、状況によっては逆に共有を維持するニーズもあります。共有を維持しようとした場合、いろいろなハードル（問題点）があります。
本記事ではこのようなことを説明します。

2　共有関係維持のニーズ

（１）共有の状態を維持するニーズの典型例

共有の状態を維持するニーズが生じる典型な事情をまとめます。

（２）令和３年民法改正の議論における共有維持ニーズの指摘

民法の基本方針として共有はできるだけ早めに解消するものという考え方がとられています。しかしそれは過去の話しで、現在では維持前提の共有も実際には多い、という指摘がなされています。

3　共有状態を維持することのハードル

共有状態を維持しようとしても、いろいろな状況変化が起きます。たとえば、共有者のうち１人が共有物分割を請求してくることや、共有持分の譲渡（売却）や相続で共有者が変わってしまうということです。
共有者の債権者が、債権者代位によって共有物分割を請求するケースや、共有持分を差し押さえる（共有持分を売却される）というケースもよくあります。

4　共有状態を維持する手法

（１）共有維持のための信託の活用（概要）

前述のように、共有の状態を維持することは、共有物分割請求をされない状態を維持することと言い換えられます。そして、共有物分割請求を未然に、確実に防ぐということはできません（共有物分割請求権を制限しないよう設計してあるからです）。
この点、信託を活用した工夫もあります。ちょっと手間がかかりますが、実質的には共有と同じような状況を作って、これを維持する方法があるのです。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜実質的共有状態の維持｜信託受益権化・資産管理会社の活用

（２）優先購入権（売買予約＋登記）の活用

共有物分割請求や共有持分の譲渡、差押などをストレートに止めるわけではないですが、これらが行われても意味がない状態にする、という方法として、第三者Aが優先的に購入できるような仕組みがあります。
具体的には共有者全員とAとの間で売買予約契約を締結した上、仮登記をしておく、という手法です。実務では、大規模な物件において、優先購入権（優先買取交渉権）を与える、という意図でこの手法をとることがあります。売買予約なので、細かい内容をすべて決めておく必要はないですが、売買の対象とともに、代金の金額も特定するか、特定できるようにしておく必要はあります。

（３）条件付の共有者間の持分移転（共有物分割合意）の活用

共有持分が第三者（共有者以外）に渡りそうになったら、それを阻止する、という発想から、これを実現する方法があります。具体的には、共有者同士の（相互の）持分移転の合意をしておいて、すぐには効力を生じないけれど、持分が第三者の手に渡ることになったら効力が生じる、という仕組みです。法的には停止条件付の共有物分割の合意ということになります。
仮登記をしておくと分かりやすくなりますが、判例の解釈では、共有物分割の合意は登記していなくても第三者に対抗できることになっています。
仮登記をしておく実際のメリットは、対抗できるかどうか、とは別に、合意したことがしっかりとした記録になっているというところにあります。
この方法をとった場合に、共有者の１人が改めて共有物分割請求をした場合に、これを封じることができると思いますが、少し不確実なところもあります。

（４）共有物分割の予約の活用

前述の方法と同じように、暫定的な共有物分割の合意をしておく、という発想を元にして、これが発効するトリガーを共有者の１人による意思表示にする、という仕組みも作れます。法的には、共有物分割の予約の合意です。この方法でも、仮登記ができますが、判例の解釈によると登記していなくても第三者に対抗できます。
この方法により、新たに共有物分割をすることを封じることができると思います。もちろん、共有者が持分を第三者に譲渡することも結果的に無効化できます。

5　用益権設定の活用による実質的共有維持

（１）対抗力のある長期の利用権設定の活用

共有物分割そのものを長期間未然に防ぐことはできませんが、共有物分割をしても意味がない状況にしておく方法はあります。長期間の、対抗力のある利用権を設定するというのがその１つです。
共有物分割によって単独所有となった者は、賃貸人（や地上権設定者）の地位に立つことになり、自身で使用することはできません。賃料（や地代）を得ることは原則としてできますが、仮に事前に将来の賃料債権の譲渡が行われていた場合にはこれもできません。
このように、状況によっては、共有物分割はできるけれどやっても意味がないということになります。

（２）持分譲渡を停止条件とする地上権設定

たとえば土地が甲乙の共有であるケースで、乙が甲に地上権を設定することは混同にあたるのでできません。
詳しくはこちら｜自己借地権の要件と具体的ケースにおける自己借地権の成否
ただ、甲の持分が第三者に譲渡された場合には混同にあたらないので、当然、地上権設定は可能です。そこで、甲の持分が譲渡された”ことを条件とした地上権設定の合意をしておく、という発想があります。これが有効だとすると、土地の甲の持分を第三者が取得（購入）した場合や、土地の所有権全体を第三者が取得（購入）した場合に、第三者は土地を使えないことになります。そこで持分の売却、差押を行っても成果が少ないことになり、事実上抑制できることになります。また、土地の共有物分割を抑制することにもつながるでしょう。ただし、このような合意がどこまで有効か、はっきりしないところもあります。

（３）将来の賃料債権譲渡と破産の関係（参考）

前述の説明の中で登場した、将来の賃料債権の譲渡（共有とは関係ない問題）について補足しておきます。実は以前から、将来債権の譲渡については、いろいろな議論があったのですが、複数の判例がこれを認め、その後、民法の条文化されるに至っています。
詳しくはこちら｜将来債権譲渡（集合債権譲渡）の要件・活用の例
破産手続の中で、将来の賃料債権が譲渡された収益物件は、売却しても購入者は当面賃料を受け取れないことになるため、そもそも売却できない（財団から放棄する）こともあるのです。
詳しくはこちら｜将来の債権譲渡と破産の関係（賃料債権譲渡による不動産の換価不能）

本記事では、共有の状態を維持するニーズや、維持することのハードルを説明しました。
実際には個別的な事情によって最適な対応・対策は違ってきます。
実際に共有物（共有不動産）の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。