【利回り法における基礎価格（借地権価格を控除した底地価格）】
１ 利回り法における基礎価格（借地権価格を控除した底地価格）
２ 不動産鑑定評価基準の基礎価格の規定
３ 実務における基礎価格の内容
４ 更地価格と底地価格の意味
５ 基礎価格の計算式のまとめ
６ 借地権価格（借地権割合）の分布（範囲）
７ 更地価格を基礎価格とする少数説
８ バブル崩壊後における底地価格の否定（概要）
９ 地価高騰バブルにおける個別的調整
１０ 古い時代の「底地価格」の曖昧さの指摘（参考）
１ 利回り法における基礎価格（借地権価格を控除した底地価格）
借地の継続賃料の算定方式のうち，利回り法（積算法）の計算では，基礎価格に利回りをかけたものに必要経費を加えたものを改定賃料とします。
詳しくはこちら｜利回り法の基本（考え方と算定式）
この基礎価格としてどのような金額を使うのか，どのように計算するのか，ということに関していくつかの問題があります。本記事では基礎価格の内容について説明します。
２ 不動産鑑定評価基準の基礎価格の規定
利回り法で使う基礎価格について，不動産鑑定評価基準では結局，原価法・取引事例比較法によって求めるということしか定められていません。
＜不動産鑑定評価基準の基礎価格の規定＞
あ 継続賃料・利回り法
基礎価格及び必要諸経費等の求め方については，積算法に準ずるものとする。
※不動産鑑定評価基準「第７章・第２節・Ⅲ・２・（２）・①」
い 新規賃料・積算法
基礎価格とは，積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい，原価法及び取引事例比較法により求めるものとする。
※不動産鑑定評価基準「第７章・第２節・Ⅱ・１・（２）・①」
３ 実務における基礎価格の内容
実際の賃料増減額請求において，利回り法で計算する際には，基礎価格として底地価格を採用するのが一般的です。
＜実務における基礎価格の内容＞
あ 基礎価格の意味
基礎価格とは，利回り方式における投下資本額である
い ２種類の見解
基礎価格としては，更地価格（後記※１）や固定資産税評価額を採用する例（後記※４）は稀で，底地価格（後記※２）による場合がほとんどである。
※澤野順彦稿／田山輝明ほか編『新基本法コンメンタール 借地借家法 第２版』日本評論社２０１９年ｐ７６
※藤田耕三ほか編『不動産訴訟の実務 ７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７５３
４ 更地価格と底地価格の意味
更地価格とは，文字どおり更地の状態を前提とする評価です。底地価格とは底地，つまり借地権の負担がある状態を前提とする評価です。
＜更地価格と底地価格の意味＞
あ 更地価格の意味（※１）
土地上に建物が存せず，また所有権の行使を制限する何らの権利も設定されていない場合の取引を前提とした正常な価格
い 底地価格の意味
ア 底地価格（※２）
土地価格（後記※３）から借地権価格相当額を控除した金額
底地価格＝土地価格−借地権価格
※澤野順彦稿／田山輝明ほか編『新基本法コンメンタール 借地借家法 第２版』日本評論社２０１９年ｐ７６
※藤田耕三ほか編『不動産訴訟の実務 ７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７５４
イ 土地価格（概要）（※３）
土地価格には，更地価格または建付地価格を採用する
近年では契約減価をした価格を用いる傾向もある
詳しくはこちら｜利回り法における土地価格（建付減価・契約減価の有無）
５ 基礎価格の計算式のまとめ
以上のように，利回り法で使う基礎価格を計算するまでにいくつかの選択肢があり，少し複雑です。一般的な見解を前提に計算式としてまとめておきます。
＜基礎価格の計算式のまとめ＞
基礎価格
＝底地価格
＝（更地価格−契約減価）−借地権価格
６ 借地権価格（借地権割合）の分布（範囲）
一般的には，基礎価格を計算するには，更地価格から借地権価格を控除します。この借地権価格は，土地価格の３０〜８０％程度の幅に収まることが多いです。
＜借地権価格（借地権割合）の分布（範囲）＞
あ 借地権割合の分布
控除する借地権価格相当額は土地価格の３０ないし８０％である
※澤野順彦稿／田山輝明ほか編『新基本法コンメンタール 借地借家法 第２版』日本評論社２０１９年ｐ７６
い 路線価図の借地権割合（参考）
公的な資料として路線価図があり，ここに借地権割合が表示されている
これはあくまでも相続税・贈与税の計算のための資料であり，取引における標準となるとは限らない
詳しくはこちら｜簡易的な借地権評価の方法（路線価図の借地権割合の不合理性）
７ 更地価格を基礎価格とする少数説
前述のように，基礎価格として通常は底地価格を採用しますが，更地価格を用いた古い裁判例があります。現在では一般的ではありません。
＜更地価格を基礎価格とする少数説（※４）＞
あ 裁判例
基礎価格として固定資産評価額を用いる
更地価格を用いるという趣旨である
※大阪地裁昭和３７年６月２１日
い 補足説明
鑑定評価基準自体が現在とは大きく異なる
→現在では一般的に適用されない
ただし，個別的な特殊事情による調整はある
例＝借地権価格の控除を否定した事例（後記※５）や修正した事例（後記※６）
８ バブル崩壊後における底地価格の否定（概要）
前述のように，基礎価格として底地価格を使うのが一般的ですが，特殊な事情がある場合にはそうとは限りません。バブル崩壊後の地価が下がりつつあったので，借地権割合をそのまま使うと実情に合わないことになるという状況であったケースでは，底地価格を使うことは妥当ではないと判断されました。
＜バブル崩壊後における底地価格の否定（概要）（※５）＞
あ 借地権割合の異常性
バブル崩壊後の土地の市場価格の状況
従前の値上がり期待部分が時間を追うにつれ減少しつつあった
借地権割合は過去に形成されたものである
値上がり期待部分が大きかった時代である
異常に過大なものである
い 借地権価格利用の不合理性
借地権割合を元に借地権価格を計算して土地の市場価格より控除した場合
基礎価額は土地の収益還元価格より低額になる可能性が生じる
利回り法の基礎価格として，土地の市場価格から借地権価格を控除する方式は妥当ではない
（利回り法自体を採用しなかった）
※東京高判平成１４年１０月２２日
詳しくはこちら｜総合方式と賃料試算の４手法の合理性を否定した裁判例（平成１４年東京高判）
９ 地価高騰バブルにおける個別的調整
利回り法の基礎価格として底地価格を採用することを否定はしないけれど，（採用した上で）修正する，という実例もあります。バブル経済によって地価の異常な高騰があったので，底地価格（借地権価格の控除）では高すぎるので，さらに約半額まで下げたという裁判例もあります。
＜地価高騰バブルにおける個別的調整（※６）＞
あ 事案
昭和６１年に地主が賃料の増額請求をした
当時はバブル経済の状況にあり異常な地価の高騰があった
い 裁判所の判断
純賃料割合法（＝利回り法に近い算定手法）において
底地価格をそのまま基礎価格とすることは妥当ではない
消費者指数の動向などを考慮する
→底地価格の約半額を基礎価格とする
※東京地裁昭和６３年９月２２日
１０ 古い時代の「底地価格」の曖昧さの指摘（参考）
なお，古い時代には，「底地」や「底地価格」という概念や計算方法が確立していなかったので，これらを継続賃料の計算の中で使うことを批判する裁判例もありました。
もちろん現在では「底地価格」や「借地権価格」という概念は確立したものとなっているので，そのような批判はありません。
＜古い時代の「底地価格」の曖昧さの指摘（参考）＞
あ 曖昧さの指摘
底地価格の意味・算定には曖昧さがある
※東京地裁昭和４７年１１月１４日
い 曖昧さの否定
現在では「底地」・「底地価格」の概念は確立している
『あ』の指摘（批判）は妥当ではない
※藤田耕三ほか編『不動産訴訟の実務 ７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７５３
う 借地権価格が不明瞭な地域の計算方法
市場性の未成熟さなどから借地権価格が不明瞭な地域について
→底地権価格が不明となる
→継続賃料は更地価格に適正利回りを乗じて求めることもあった
※藤田耕三ほか編『不動産訴訟の実務 ７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７５３，７５４
本記事では，継続賃料の算定方式のうち利回り法で使う「基礎価格」の内容を説明しました。
実際には，個別的な事情によって，法的判断や最適な対応方法が違ってきます。
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