【スライド法と利回り法の関係（普及経緯）】

＜戦後期の継続賃料算定手法＞

あ　戦後の継続賃料算定の傾向

継続賃料の算定について
戦後の判例において多く採用された方式
→主に『い』であり，次いで『う』であった

い　利回り法

主に利回り法（積算法）が用いられていた
＝『地価』にスライドするもの

う　スライド法

『い』に次いでスライド法が用いられていた
※鈴木禄弥氏の説明／賃料評価実務研究会『賃料評価の理論と実務〜継続賃料評価の再構築〜』住宅新報社ｐ９３

＜地価高騰時代の継続賃料算定方式（※１）＞

あ　地価高騰

昭和４０年代以降
→異常な地価の高騰が続いた

い　利回り法の不都合

利回り法では，賃料が地価に追随する
→この方式では賃料が大幅に上昇することになる
→算定結果が社会性を欠く状況となった

う　利回り法の回避＝スライド法

賃料を連動させる指標について
地価から一般的な経済指標に次第に移行していった
経済指標の具体例＝物価変動率
※賃料評価実務研究会『賃料評価の理論と実務〜継続賃料評価の再構築〜』住宅新報社ｐ９３

＜スライド法と利回り法の関係性（基本）＞

あ　利回り法の優位性（基本）

利回り法はスライド法よりも優れている
※鈴木禄弥『現代法律学全集１４　借地法　下　改訂版』青林書院社新社１９８０年ｐ８９１，８９３

い　利回り法とスライド法の関係性（概要）

スライド法の成立過程について
利回り法の補充・代替という性格があった（前記※１）
＝地価高騰による利回り法の不合理性の回避

＜地価急騰と利回り法／スライド法＞

あ　地価高騰があるケースと利回り法

一時的な地価急騰が生じている場合
→利回り法の試算賃料は重視しない
※東京地裁平成３年９月２５日／『判例時報１４２７号』ｐ１０３

い　地価高騰がないケースと利回り法／スライド法

地価高騰がないケースでは『ア・イ』の傾向がある
ア　利回り法の妥当性が高いイ　スライド法の妥当性は低い

＜個別的事情や賃料改定合意と利回り法の優位性＞

あ　個別的事情と利回り法の優位性

利回り法は賃貸借当事者間の過去の合意に基礎を置く
→契約の個別性をより反映することができる
→個別性の強い賃貸借契約においては有力な試算方式である
※東京地裁平成４年４月１５日／『判例時報１４６２号』ｐ１２８；借家について

い　地価連動の合意と利回り法の優位性

『ア・イ』の両方に該当する場合
→特に利回り法の妥当性が非常に強い
ア　賃料を地価の変動に連動させる合意があるイ　合意から一義的に改定賃料が定まらない ※賃料評価実務研究会『賃料評価の理論と実務〜継続賃料評価の再構築〜』住宅新報社ｐ９３

＜利回り法だけの算定を否定した最高裁判例＞

あ　利回り法単独算定の否定

類似する土地の賃料が考慮事情として規定されている
※借地法１２条
→利回り法のみによる継続賃料の算定を否定した
否定した内容＝従来の賃料に地価高騰率を乗じた算出方法
※最高裁昭和４０年１１月３０日

い　利回り法の本則的位置付けの否定

ア　結論 利回り法のみによる継続賃料の算定を否定した
結論としては利回り法による算定を肯定した
イ　傍論 傍論として次の内容を示した
利回り法だけの算定が本則とまではいえない
最高裁昭和４３年７月５日

う　補足説明

『あ・い』の事案ともに
賃料改定に関する特約は存在しない
（認定されていない）
仮に賃料改定に関する特約があった場合
→『ア・イ』のいずれかの扱いとなる
ア　特約どおりに改定賃料を算定するイ　特約内容に沿う算定手法の試算の比重を大きくする