【土地売買後の河川付近の建築制限・水没予定の発覚によるトラブル】

１　河川付近の建築制限・水没と売買に関する責任（総論）

河川付近の土地には建築制限があることもあります。
また，河川拡幅などにより水没が予定される土地もあります。
当然，売買の後からこのような事情が発覚すると，買主は想定外の損失を受けます。
本記事では，実際にこのような事情が生じたケースに関する裁判例をいくつか紹介します。

水没予定の土地を売却したケースです。
当然，これを知っていれば買う人はいないでしょう。
いわば騙したといえる状況です。
裁判所は不法行為の成立を認めました。

売買契約の後から『い』の事情が発覚した
売主・媒介業者はこれを知っていた

ア　河川区域である埋立には河川法の許可が必要である
イ　水資源開発工事が実施予定水資源開発工事が実施予定であった
→工事完了時には水没する

売主・媒介業者について
→『い』の事実を告げなかったor虚偽の事実を告げた
→不法行為である
→手付金返還請求を認めた
※東京地裁昭和６１年１０月１５日

河川拡幅の対象となっており，建築が制限される土地の売買のケースです。
この制限を知らせずに売却されたのです。
そこで，売主の説明義務違反が認められました。

土地甲は河川に接していた
河川は拡幅する計画があった
所有者は『建築物の建築は認めない』という行政指導を受けた
所有者は土地甲を売却した
買主は建築制限を理解していなかった

買主に対する情報の提供が不十分であった
買主にも一定の落ち度がある
→買主には５割の過失（相殺）を認める

違約金の５割（手付金相当額）の損害賠償を認めた
※東京高裁平成２年１月２５日

前記事案については，別の裁判で仲介業者の説明義務違反も認められました。

前記※１と同様の事案である

仲介業者は，（売主より）注意すべき要請が強い
買主の過失割合は２割とする
→違約金の８割の損害賠償を認めた
※東京地裁平成３年２月２８日