【特殊な事情による賃借権の移転と賃借権譲渡（共有・離婚・法人内部）】
1 特殊な事情による賃借権の移転と賃借権譲渡（総論）
賃借権の移転が賃借権譲渡に該当するかどうか、という問題があります。
典型的なケースについての判断は、別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜賃借権の譲渡の意味と典型的なケースについての判断
賃借権の移転に、特殊な事情があると、賃借権譲渡の判断も典型的なものとは違うことになることがあります。
本記事では、共有者間で賃借権の準共有持分が移転するケースや離婚による財産分与として賃借権が移転するケースを説明します。
また、賃借人である法人の関係者に変動があったケースの扱いも説明します。
2 共有者以外への準共有持分譲渡と賃借権譲渡（肯定）
賃借人が複数人存在するケースもあります。
法的には賃借権を準共有している状態となります。
このときに、共有者以外の第三者に賃借権の準共有持分を譲渡することは賃借権譲渡に該当します。
共有者以外への準共有持分譲渡と賃借権譲渡（肯定）
あ 単純な持分譲渡
賃借権の準共有者がA・Bであった
Aが準共有持分を第三者Cに譲渡した
→賃借権の譲渡に該当する
※民法６１２条１項
い 単独の賃借人からの持分譲渡
賃借人はA（だけ）であった
Aが賃借権の一部（準共有持分）を第三者Cに譲渡した
→賃借権の譲渡に該当する
※澤野順彦『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院２０１３年ｐ２４５（土地賃借権について）
3 共有者内での準共有持分譲渡→信頼関係破壊なし
賃借権の準共有持分の譲渡でも、譲り受ける者がもともと共有者であったケースについて、昭和２９年最判は、形式的には賃借権譲渡にあたるけれど、信頼関係の破壊がないという理由で解除を認めませんでした。昭和２９年最判の事案は共同相続人間の共有でしたが、判決自体は、共同相続人に限らず、借地権の準共有については一般的に当てはまるように読めます。
その後の下級審裁判例でも同じような判断をしたものがありますが、個別的な事情を理由としているので、事案内容によっては、信頼関係の破壊がある（背信性がある）と判断され、解除が認められる余地があるようにも読めます。
いずれにしても、賃借人として新たなメンバーが登場しないという事情は重大であって、解除を否定する傾向はとても強いと思います。
共有者内での準共有持分譲渡→信頼関係破壊なし
あ 昭和２９年最判
ア 事案
賃借権の準共有者がA・B・Cであった
Aが準共有持分をCに譲渡した
イ 第１審（＋控訴審）の判断→信頼関係破壊を否定
・・・この特約の趣旨は借地権の譲渡により賃借人が交替し最初の賃借人と別個の者が土地の使用をするようになることは相互の信頼干係を破壊し賃貸人に不利益を与えるおそれがあるので賃貸人の承諾なしになされた場合は解除の原因とする趣旨であつて本件におけるように借地権の共有者がその持分を他の共有者に譲渡しその結果当初四名の共同賃借人がその内の二名に減少したに過ぎないような場合はこれを含まない趣旨と解するのが相当であり、民法第六百十二条の法意もまた同様に解すべきであるからこの点に干する抗弁（四）もまた理由がない。
※東京地判昭和２７年７月２１日
ウ 最高裁の判断→原審維持
論旨第四点は、法令違背の主張であるが、この点に対する原判決の判断は、当裁判所において、正当と考えるから、論旨は、その理由がない。
※最判昭和２９年１０月７日
い 昭和３９年東京地判
ア 原則論→無断譲渡として解除可能
（注・賃借権の準共有持分の譲渡について）
そして右持分の譲渡といえども、賃借権の譲渡と異別に扱うべき理由はなく賃貸人の承諾を得ない場合は特別の事情がないかぎり賃貸人たる原告において訴外会社に対し右持分に関する賃貸借契約を解除しうるものである。
イ 背信性なし→解除を否定
三、そこで、右特別事情の有無についてみるのに、当事者間に争いのない、被告外前記三名においてそれぞれ区分所有するにいたつた建物の構造、間取り、前記認定の本件宅地賃借権の準共有持分が成立するにいたつた経過事情などを総合して考慮すれば、原告はもともと被告外前記三名の本件宅地上建物の使用区分、したがつて本件宅地の使用割合に深い関心をもつていなかつたことがうかがわれ、右四名の連帯借地関係が借地権の準共有持分関係に個別化された後において持分の異動が生じたからといつても、それによる本件宅地使用割合の変動ににわかに危惧の念をもつにいたる理由を解し得ず、右持分の譲渡が原告の承諾なくして行われたものである以上、譲渡人たる訴外会社に対しての地代請求権は依然として原告に存在すると解されることをもあわせ、右四名の間で右持分を譲渡しても、いまだ賃貸人に対し、賃貸借契約解除に価する程の背信行為をなしたものと認めるに足らず、前記特段の事情があると解するのが相当である。
よつて、この点において、原告がその主張どおり訴外会社に契約解除の意思表示をしてもその効力は生じないというべきである。
※東京地判昭和３９年１１月２５日
う 澤野順彦氏見解→「譲渡」該当性否定
・・・土地賃借権の準共有者が自己の準共有持分を他の準共有者に譲渡する場合は、民法612条1項にいう譲渡にはあたらない・・・
※澤野順彦編『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院２０１３年ｐ２４５
え 個別的事情による解除の有効化
ア 事案
Aは所有する甲土地をBCDの3人に賃貸していた。
・・・
Aは、Dとの個人的関係で甲土地を賃貸した経緯があり、Dが契約関係から離れるのは困ると考えている。
イ 準共有持分譲渡の承諾→必要方向
（注・Dの賃借権準共有持分をBが取得することについて）
・・・Bらの準共有関係の人的構成にAが利害関係を有する場合には、持分取得者が従前の準共有者Bであることから直ちにAの承諾が不要とはならないとも考えられる。
※吉原知志稿／潮見佳男ほか編著『Before/After民法・不動産登記法改正』弘文堂２０２３年ｐ６０、６１
4 準共有持分の放棄→賃借権譲渡否定方向
賃借権の準共有持分を放棄した場合には、放棄した持分が他の共有者に帰属します。
詳しくはこちら｜共有持分放棄の基本（法的性質・通知方法など）
たとえば、賃借権の準共有者がA・B・CであるケースでAが準共有持分を放棄した場合、Aの持分は消滅し、その分、B・Cの準共有持分が増えることになります。
法的性質は、権利の消滅と原始取得であり、持分譲渡とは違います。しかし、実質的（結果的）には譲渡と同じといえます。
賃借権の準共有持分の放棄を、仮に譲渡として扱うとすれば、形式的には無断譲渡となりますが、前述の判例と同じ状況なので、いずれにしても解除はできないということになるはずです。
準共有持分の放棄→賃借権譲渡否定方向
あ 準共有者間の譲渡（前提）
・・・土地賃借権の準共有者が自己の準共有持分を他の準共有者に譲渡する場合は、民法612条1項にいう譲渡にはあたらない・・・
い 準共有持分の放棄→譲渡と同じ
準共有持分の放棄(民255条・264条)がなされた場合も同じである。
※澤野順彦編『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院２０１３年ｐ２４５
5 共有者内での準共有持分移転と農地法の許可（参考）
新たなメンバーが登場しないと賃借権譲渡に該当しないという考え方があります（前記）。
これと同じような考え方が、別のケースでも適用されています。
農地（土地）の共有持分の譲渡で、共有者内の譲渡であれば、一般的な農地の譲渡として扱われないという判例の理論です。
参考として紹介します。
共有者内での準共有持分移転と農地法の許可（参考）
あ 共有者間での共有持分の譲渡
共同相続人がA・B・Cであった
相続財産に農地あった
Aが農地の共有持分（相続分）をCに譲渡した
い 農地法の許可における扱い
農地法の許可を要しない
＝一般的な譲渡として扱わない
※最高裁平成１３年７月１０日；相続分の譲渡について
詳しくはこちら｜相続分譲渡｜遺産分割に参加する立場ごとバトンタッチできる
6 離婚に伴う財産分与→借地権譲渡否定方向
離婚の際、財産の清算として、配偶者に財産分与をする制度があります。
形式的に借地権が移転することも生じます。
しかし、実質的な移転とは違う性質なので、賃借権（借地権）譲渡ではないという解釈される傾向があります。
借地権譲渡として扱った上で、地主による解除を認めないという裁判例もあります。
いずれの解釈も、結論として無断譲渡による解除を認めないという意味では同じです。
離婚に伴う財産分与→借地権譲渡否定方向
あ 財産分与（前提）
借地人が離婚した
財産分与として配偶者に『建物＋借地権』を移転させた
※民法７６８条、７７１条
い 一般的な見解
潜在的な共有財産の清算である
詳しくはこちら｜財産分与の基本（３つの分類・典型的な対立の要因）
→賃借権の譲渡に該当しない
※福岡地裁小倉支部昭和３６年７月１３日
※東京地裁昭和４６年５月２４日参照
う 譲渡として扱う見解
賃借権譲渡として扱う
ただし、通常は背信性が否定される
→解除権は生じない
※大阪地裁昭和４１年１２月２０日
え 信頼関係破壊を否定する見解
（注・清算的財産分与について）
土地や建物の賃借権を分与する場合、賃貸人の承諾の要否が問題となる(民法六一二条)。
賃貸借契約が夫婦の一方の名義でなされていても、それは夫婦共同体を代表して行うものであるから、財産分与として名義人である夫婦の一方から他方へ賃借権を分与しても通常は信頼関係の破壊はないと考えられる。
したがって、特段の事情のない限り、条件付きの分与をする必要はないと解される(東京地判昭46・5・24判時六四三号五八頁)。
※大津千明稿『財産分与の方法』／『判例タイムズ７４７号』１９９１年３月ｐ１３９
7 法人の経営者・構成員の変動→賃借権譲渡否定方向（概要）
借地人が法人であるケースもあります。
法人の場合は、実質的に判断や行動をしているのは、役員や株主などの具体的な人物です。
規模が小さい会社では特に、特定の個人が大きな影響力を持つ傾向があります。
実質的な経営者（経営判断をする者）が変わっても、法人（法人格）自体は一切変わっていません。
そこで、賃借権譲渡には該当しないことになります。
賃貸借契約の中に会社の支配権（株主）や役員の変動を禁止する特約があれば、この禁止の違反を理由とした解除ができることがありますが、認められないこともあります。このことについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜会社の支配権や役員の変動を禁止する特約（COC条項）と解除の効力
本記事では、賃借人の変更があっても特殊な事情があるために、賃借権譲渡にあたらない、または解除が認められない、という法的扱いを説明しました。
実際には、個別的事情によって法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に賃貸借に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
