【区分所有建物の専有部分と敷地利用権の分離処分禁止】

1　区分所有建物の専有部分と敷地利用権の分離処分禁止

区分所有建物（分譲マンション）では、専有部分と敷地利用権の分離処分が禁止されています。
本記事では、分離処分として禁止される行為や、違反する行為の効果など、分離処分禁止の基本的な内容を説明します。

2　専有部分と敷地利用権の分離処分禁止の条文

分離処分を禁止する規定は区分所有法２２条１項です。まず、この条文の規定を押さえておきます。

3　禁止される「処分」の内容（概要）

分離処分として禁止されるのは、文字どおり「処分」です。「処分」の一般的な意味は、意思表示（契約）による権利の変動です。典型例は売買（売却）や贈与、また抵当権（担保権）の設定などです。
次に、一般的な意味での「処分」だとしても、分離処分禁止ルールが適用されないものもあります。それは、そもそも一体処分ができない処分、です。たとえば、敷地利用権が賃借権であるケースで、専有部分に抵当権を設定することは、禁止されません。
敷地のみの共有物分割も一体処分ができないので、禁止されないはずですが、禁止する（認めない）実例もあります。
このような、分離処分として禁止される「処分」の解釈については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜区分所有法２２条（分離処分禁止）の「処分」の解釈

4　分離処分禁止の「共有」の要件（概要）

分離処分が禁止されるのは、敷地利用権が数人で有する権利である、つまり、（準）共有である場合です。通常は、敷地利用権は複数の専有部分の区分所有者で共有する状態になっていますので、分離処分禁止のルールが適用されます。
しかし、分有方式など、「共有」にあたらないケースでは分離処分禁止ルールが適用されません。また、「共有」にあたるとしても例外的に分離処分禁止ルールが適用されないこともあります。
このようなことについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜区分所有法２２条（分離処分禁止）の敷地利用権の「共有」の要件（分有など）

5　分離処分禁止の規定の効果

分離処分の禁止に該当する（違反する）行為は効果が生じないことになります。

6　共有持分放棄と分離処分禁止の関係（概要）

ところで、共有持分は放棄することができ、この場合、放棄者の共有持分は他の共有者に帰属します。
詳しくはこちら｜共有持分放棄の基本（法的性質・通知方法など）
区分所有建物の専有部分や敷地利用権について共有持分放棄ができるかどうか、という問題があります。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜区分所有建物における共有持分放棄（分離処分禁止との関係）

本記事では、区分所有法の分離処分の禁止について説明しました。
実際には、個別的な事情によって法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に分離処分の禁止に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。