【司法書士が本人確認のために行う調査方法の全体（面談・資料・書類送付・訪問）】

１　司法書士が本人確認のために行う調査方法の全体
２　司法書士による本人確認のための調査方法（全体）
３　本人確認のための資料の調査方法（概要）
４　自称当事者・代理人の発言（質疑）
５　申請とは別の（過去の）登記の内容
６　取引内容・経緯の不自然性

１　司法書士が本人確認のために行う調査方法の全体

不動産の登記申請に関して，決済の立会を行う司法書士は，常になりすましに騙される（利用される）リスクに直面しています。
司法書士としては，調査や確認する義務を負っており，専門家として虚偽の登記がなされることを未然に防ぐ社会的使命を負っています。
本記事では，司法書士が本人確認のために行う調査方法の内容を全体的に説明します。

２　司法書士による本人確認のための調査方法（全体）

司法書士が当事者（主に登記義務者）の本人確認をするための調査の内容はとても多くのものがあります。最初に多くの調査方法を網羅的にまとめておきます。
当事者との面談や身分確認につながる資料の提示を求めるというものが主なものです。
それ以外に，司法書士の積極的なアクションによるものとして，書類の送付や自宅や職場の訪問という方法があります。
もちろん，すべての方法を履行する義務があるというわけではありません。状況によって調査義務のレベルは異なります。
詳しくはこちら｜不動産登記申請を行う司法書士の確認義務の枠組み（疑念性判断モデル）

以下，個々の調査方法の内容，つまり，どのようにしてなりすまし（資料の偽造など）を見抜くのかということを順に説明します。

３　本人確認のための資料の調査方法（概要）

本人確認のために用いる資料はとても幅広いです。典型例は公的な身分確認書は，それ以外にも本人でないと用意しにくいものがいろいろあります（前記）。
このうち，公的な資料については，なりすまし（地面師）が偽造することがよくあります。そこで司法書士としては，偽造をどのように見抜くのか，ということが重要です。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜司法書士が資料の確認によって偽造やなりすましを見抜く方法（調査の内容）

４　自称当事者・代理人の発言（質疑）

司法書士が（自称）当事者や代理人と面談することは重要です。面談して資料の提示を求め，顔写真付きの資料と面談相手の顔の照合などをします。
さらに，面談相手に質問（ヒアリング）します。要するに，真の当事者（関係者）であれば正確に即答できることを質問して回答してもらう，というものです。

５　申請とは別の（過去の）登記の内容

今回の登記申請とは別の登記の有効性によって今回行う登記申請の当事者といえるかどうかが違ってくる，ということもあります。
例えば，法人である売主の役員（特に代表取締役）の登記が無効であると，この代表取締役による登記申請やその前提となる売買契約は原則的に無効になります。
また，不動産登記には公信力はないので，売主の所有権の登記が無効である場合には，原則的に買主への移転登記も無効となります。

なお，このような過去の登記の有効性まで，（今回の登記申請をする）司法書士の注意義務があるとは認められない傾向があると思います。本記事では，虚偽の登記申請を回避するきっかけとして紹介しました。

６　取引内容・経緯の不自然性

なりすましなどの不正な登記申請を防ぐには，取引全体を眺めることも有用です。
普通だったらこのような取引をすることはないだろう，というような不自然性をきっかけとしてさらに詳細に調査をする，ということが求められることもあります。

本記事では，登記申請をする司法書士が，なりすましなどの不正を見抜く材料を網羅的に説明しました。
実際には，極めて精巧な偽造で騙すケースもあります。個別的な細かい事情や，主張・立証のやり方次第で責任の判断は違ってきます。
実際に不正な登記（司法書士の責任）の問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。