【土地不法占有の責任を負う者と建物登記】

＜明渡請求・損害賠償請求の当事者確定の問題の所在＞

あ　前提事情

Aの土地に，（不法占拠者）Bが無権原で建物を建てた
Bが建物をCに譲渡したが，その登記はしていない（登記はBのままである）

い　問題点（発想）

ア　実質的所有者責任説 実体を基準とすると，Aは実際に所有権を侵害しているCに対して明渡・損害賠償請求（不当利得返還請求）をすることになる
イ　登記名義人責任説 Aは，現在の登記名義人であるBに対して明渡・損害賠償請求をすることができないか
※幾代通稿『土地不法占拠の責任と建物登記』／『法曹時報　第２９巻第１１号』１９７７年１１月ｐ１７４９〜１７５５

＜建物収去・土地明渡請求に関する判例＞

あ　採用する見解（実質的所有者責任説）

建物の譲渡（物権変動）関して，土地所有者は民法１７７条の第三者に該当しない（対抗関係は生じない）
土地所有者は，建物の譲渡人が所有権移転登記（所有権を喪失した登記）の欠缺を主張できない
→土地所有者は建物の実質的な所有者に対して建物収去・土地明渡を請求できる（にとどまる）

い　判例

※大判大正９年２月２５日
※大判昭和１４年１２月２６日
※最判昭和３５年６月１７日
※最判昭和４９年１０月２４日
※最判昭和４７年１２月７日（虚偽の登記名義のケース）

う　反対説

反対する見解もある
※幾代通稿『土地不法占拠の責任と建物登記』／『法曹時報　第２９巻第１１号』１９７７年１１月ｐ１７４９〜１７６９
※舟橋諄一ほか編『新版　注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ６６９

え　信義則を適用する判例

建物譲渡人が，登記を自己名義にしておきながら自らの所有権の喪失を主張し，その建物の収去義務を否定することは，信義にもとり，公平の見地に照らして許されない
建物譲渡人は，建物所有権の喪失を主張して建物収去土地明渡しの義務を免れることはできない
※最判平成６年２月８日

＜損害賠償請求に関する判例＞

あ　採用する見解（実質的所有者責任説）

建物の譲渡（物権変動）関して，土地所有者は民法１７７条の第三者に該当しない（対抗関係は生じない）
土地所有者は，建物の譲渡人が所有権移転登記（所有権を喪失した登記）の欠缺を主張できない
→土地所有者は建物の実質的な所有者に対して損害賠償・不当利得返還を請求できる（にとどまる）

い　具体的な生じる責任の内容（範囲）

建物所有権が当事者間において実質的に譲渡された時点を境として建物所有者＝土地不法占拠者の交替があったものと考える
所有権移転登記を境とするわけではない
土地所有者が建物の譲渡人に対して賠償請求をなしうるのは，譲渡の時点までの分についてである
譲渡の時点以後の分については，建物の譲受人に対して支払いを請求しうるにとどまる
※幾代通稿『土地不法占拠の責任と建物登記』／『法曹時報　第２９巻第１１号』１９７７年１１月ｐ１７６４

う　判例

※大判大正６年１０月２２日
※大判昭和１３年１２月２日
※最判昭和３５年６月１７日

え　反対説

反対する見解もある
※幾代通稿『土地不法占拠の責任と建物登記』／『法曹時報　第２９巻第１１号』１９７７年１１月ｐ１７４９〜１７６９
※舟橋諄一ほか編『新版　注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ６６９

＜権利者と義務者・契約上の権利行使との比較＞

あ　まとめの表

い　不法行為・請求者側の登記（不要）（※１）

不法行為者に対して土地の新所有者が責任を追及するには，新所有者の所有権取得登記を要しない

う　不法行為・責任負担者側の登記（不要）（※２）

建物の譲渡人（元所有者）が不法行為責任からの免脱を主張するには，所有権を移転（喪失）した内容の登記をすることを要しない

え　契約上の権利行使・請求者側の登記（必要）（※３）

利用権者（賃借人）に対して新所有者が契約上の権利を行使するには，所有権を取得した登記を要する（判例は対抗要件とする）
詳しくはこちら｜賃貸人たる地位の承継と所有権移転登記の関係（判例＝対抗要件説）

お　契約上の権利行使・義務者側の登記（不要方向）（※４）

所有者（賃貸人）に対して，旧賃借人が契約上の債務からの免脱を主張するには，利用権（賃借権）を移転（喪失）した内容の登記（または代用される建物の所有権移転登記）をすることを要しないと思われる
契約上の地位の移転として相手方（賃貸人）の承諾が必要になるはずである
※民法５３９条の２
※幾代通稿『土地不法占拠の責任と建物登記』／『法曹時報　第２９巻第１１号』１９７７年１１月ｐ１７６８