【複合的な事情により現物分割の可否を判断した裁判例の集約】

あ　権利関係

本件土地、建物につき、原告らおよび被告らが各４分の１の持分権を有する
土地・建物について共有物分割請求がなされた

い　建物の現物分割

本件建物を現物をもって分割することは法律上不能である

う　土地の現物分割

本件土地は、法律上分割することは不能ではないが、これを４分割するときは、原告らおよび被告らの取得する部分はそれぞれ６坪余りの狭小なものとなる
しかも地上にある本件建物の分割が法律上不能なのであるから、本件土地の分割は著しく価格を損する以外の何物でもなく、したがって本件土地の現物分割は不相当である
→現物分割を否定した（＝換価分割とした）
※東京地判昭和４４年９月１６日

あ　事案

X、Yが共有する土地について、共有物分割請求がなされた
当該土地上にはX、Yが共有する建物が存在する

い　原審＝現物分割否定

現物分割をすると８１％〜６５％に土地の価値が下がる、また、対象土地上の建物と土地の権利者が違う状態になる
→現物分割を否定した
※横浜地判昭和５７年４月２１日

う　控訴審＝現物分割肯定

分割対象の土地を一団として処分した場合の価格とこれを現物分割してそれぞれを処分した場合の価格の合計とを比較すると、前者の方が高価であろうことは容易に予想されるが、それは土地の分割処分には通常伴なうところであって、その故に現物分割が価格を損なうとか現物分割の方法によるのが相当ではないとすることはできない
分割対象の土地の地上にはX及びYの共有の建物があって、右地を現物分割しても直ちにそれぞれがこれを更地として利用することができる状況にはないけれども、やがては右建物を取り壊して中高層建物に建て替えるなどのことが予想されるものであるうえ、その敷地である分割対象の土地を現物分割しても、それによって当分の間のその利用関係や権利関係が現状以上に複雑になる訳のものでもないのであるから、右のような事情も右土地の現物分割を妨げるものではなく・・・
→原審を取り消して現物分割を採用した
※東京高判昭和５９年８月３０日

あ　事案

３筆の土地、当該土地上の３個の建物について共有物分割請求がなされた

い　建物の老朽化

本件各建物は建築後２１年ないし３２年を経過した老朽建物であり、使用資材の品等、施工とも劣り、当面の使用価値は認められるものの、市場交換価値は全くないものと認められる

う　土地の現物分割

本件各土地を２個に分割しても十分に建物を建築して利用しうる面積及び形状にある
本件各土地を２分してそれぞれ独立した所有権とした場合、本件建物の一部を取り壊すことになる可能性も否定できないが、本件各建物は市場交換価値は全くないものと認められるから、関係者に対し土地の利用上特段の不利益を与えることはない

え　価格減少率

（当事者提出の査定報告書によると）
全体を一括して売却した場合には約１億１００７万円の価格であるのに対し、分割して売却した場合の価格の合計は９７５０万円から９７９２万円程度に低下する（旨の記載がある）
その低下の割合はせいぜい１０パーセント強程度に過ぎない（１１．０〜１１．４％）
現物分割によって本件各土地の価格が著しく損するとまでは到底認められない

お　結論

裁判所は現物分割を採用した
（３個の建物については、それぞれの建物をいずれかの者の単独所有とした）
※東京地判平成９月１月３０日