【「共有持分の対価」の算定（評価）における共有減価の有無（各種手続横断）】

1　「共有持分の対価」の算定（評価）における共有減価の有無（各種手続横断）

共有不動産（共有物）に関するいろいろな手続で共有持分の対価が登場します。共有持分の評価（価値・価格）のことですが、実際には当事者の間で主張が食い違う（対立する）ことがとても多いです。対立する内容の１つとして共有減価の有無があります。
本記事では、共有持分の評価をするいろいろな手続について、共有減価をするかどうか、ということを横断的に説明します。

2　「共有減価」の意味（前提・概要）

最初に、共有減価の意味を説明します。
共有持分は理論的には所有権と同じですが、通常の所有権とは違って、別の所有者（共有者）もいるという特徴があります。その結果、実際に共有物を使用（たとえば居住）しようとしても、他の共有者と話し合ったり、場合によっては使用対価（家賃）を支払う必要がある、ということになります。また、共有者の誰かが共有物分割を請求すると、最終的に第三者に売却することになるなど、共有関係が解消されます。つまり、共有物を使用できる状態が打ち切られる可能性がずっとあるわけです。
このように、通常の所有権よりも、制限がとても多いのです。この制限分を評価額に反映させる、つまり金額を差し引くことになります。このように減額することを共有減価といいます。
詳しくはこちら｜共有減価の意味（理由）と減価割合の判断要素・相場

3　持分買取権（民法２５３条２項）→統一的見解なし

たとえば、共有不動産の固定資産税を共有者Aが納付した場合、他の共有者Bに対して（Bの持分割合相当額）を請求（求償）することになります。Bが請求を受けても支払わない場合に、AがBの持分を取得できる（強制的に買い取れる）制度があります。この持分買取権では、AがBに対価として相当の償金を支払うことになります。この計算で共有減価をするかしないか、といことについては統一的見解は見当たりません。
後述の持分取得裁判と同じように、結果的に単独所有が実現するかどうかで異なる、という扱いが合理的だろうと思います。

4　全面的価格賠償（共有物分割）（民法２５８条）→共有減価なし

共有物分割の方法（分割類型）の１つとして、全面的価格賠償があります。要するに、共有者Aが共有者Bの持分を買い取るというものです。支払う対価として、Bの持分の価値を評価する必要がありますが、これについては共有減価をしないのが一般的です。結果的に単独所有となるので、共有であることによる制限がなくなる、という理由です。
なお、これと同じ方法は、遺産分割（の中の代償分割）、財産分与（の１方法としての債務負担方式）でも採用することがあります。
詳しくはこちら｜遺産分割における代償分割の基本（規定と要件）
詳しくはこちら｜清算的財産分与の具体的分与方法のバリエーション（現物分与の対象・債務負担など）
これらの手続でも、全面的価格賠償（共有物分割）と同じように、共有減価をしないのが一般的です。

5　相続財産が共有持分である場合の代償分割→単独所有実現の有無により判定（概要）

遺産分割における代償分割でも遺産が１００％所有権である場合は前述のように、共有物分割（全面的価格賠償）と同じで、共有減価は行いません。ただし、相続財産自体が共有持分である、という場合には、共有物分割と同じとはいえなくなります。
代償分割の結果、単独所有となる場合には共有減価なし、単独所有とならない場合には共有減価あり、という扱いが一般的です。
詳しくはこちら｜遺産分割における代償分割の基本（規定と要件）

6　持分取得裁判→単独所有実現の有無で判定

令和３年の民法改正で新たに作られた制度の１つとして、所在等不明共有者の持分取得裁判があります。所在が分からない共有者の持分を他の共有者が取得できる制度です。取得した共有者は、取得した持分の時価相当額の支払義務を負います。持分の時価の算定（評価）では、結果的に単独所有となる場合には共有減価をしない、一方、結果的に（持分の取得をしても）単独所有にはならない（さらに別の共有者がいる）場合には共有減価をするという解釈が示されています。

7　持分譲渡権限付与裁判→共有減価なし

令和３年の民法改正で新たに作られた別の制度として、所在等不明共有者の持分を第三者に譲渡（売却）する権限を裁判所に付与してもらうというものがあります。強制的に共同売却をする（１００％所有権として第三者に売却する）ことができる制度です。
ここでも、譲渡権限の付与を受けた共有者は、実際の売却が実現した時に、対価の支払義務を負います。その金額は、不動産全体（１００％所有権）の価値に持分割合をかけたものです。つまり、共有減価はしません（条文上そのように読めるように規定されました）。

8　破産法の持分取得権→統一的見解なし

共有者の１人が破産した場合には、分割禁止特約があったとしても共有物分割（請求）をすることができるようになります。この場合、請求を受けた者（他の共有者）は、カウンターとして破産者の持分を強制的に買い取ることができます。その対価（相当の償金）については、共有減価をするかどうかについて統一的な見解はみあたりません。
前述の持分取得裁判と同じように、結果的に単独所有が実現するかどうかで異なる、という扱いが合理的だろうと思います。

9　遺留分侵害額請求→統一的見解なし（参考）

遺留分侵害額請求では、ベースとなる計算の中で、遺産や生前贈与した財産の評価額を出します。遺産や生前贈与した財産として共有持分がある場合には、当然ですが、その共有持分の価値を出すことになります。これについても、共有減価をするかしないについて統一的見解はみあたりません。
前述の持分取得裁判と同じように、結果的に単独所有が実現するかどうかで異なる、という扱いが合理的だろうと思います。

10　まとめ

以上のように、共有減価をするかしないかについては、ある程度方向性が決まっている手続もあれば、議論自体があまりない手続もあります。
ただ、全体として、結果的に単独所有になるならば共有であることによる制限がなくなるので共有減価をしない、単独所有にならないならば共有の制限があるので共有減価をするという扱いになる傾向があるといえます。
ここで、共有者が、少しずつ共有持分を取得して最終的に単独所有を実現する、ということを想定すると、最後の持分取得（最後の１ピースの購入）だけ共有減価なしで、それ以前の持分（ピース）取得のときは共有減価ありで買える、ということになります。単純にこのことだけを前提とすると、最後の１ピースとして最も小さい持分を残しておくと、トータルの取得金額が抑えられる、ということになります。
もちろん実際には多くの事情が絡みますので、自由に取得する順序を決められる（コントロールできる）わけではない方が通常です。

本記事では、共有持分の対価の算定が必要となるいろいろな手続における共有減価の有無を説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有不動産（共有物）に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。