【区分所有建物の共用部分の賃貸借（軽微変更→普通決議・平成２１年札幌高判）】
1 区分所有建物の共用部分の賃貸借（軽微変更→普通決議・平成２１年札幌高判）
共有不動産について賃貸借契約を締結することは共有物の変更・管理のいずれかに該当します。
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借契約の締結の管理行為・変更行為の分類
その判別基準の１つが期間（の長短）です。この点、区分所有建物の共用部分も共有不動産ではありますが、法的扱いは少し特殊になります。本記事では、このようなことを判断した裁判例（札幌高判平成２１年２月２７日）を紹介します。
2 民法６０２条の適用→否定
まず、民法上のルールを確認します。共有不動産の共有者が第三者に賃貸する（賃貸借契約を締結する）ことは、持分の過半数（の賛成）だけで決定できますが、この場合、部分的には他人物を賃貸するともいえます。このことから、処分権限のない者による賃貸借として民法６０２条が適用されるという判断（東京高判昭和５０年９月２９日）が有力でした。令和３年の民法改正で、直接的に共有のルールとして明文化されました（民法２５２条４項）。ただ、内容は同じで、一定の期間（建物賃貸借は３年）を超える賃貸借契約は（原則として）変更分類とする、というものです。
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ここで、本題に戻ります。区分所有建物の共用部分も区分所有者による共有という意味では民法６０２条（や民法２５２条４項）が適用されるように思えます。仮にそうであれば、本件事案の賃貸借期間は１０年だったので、変更分類となり、特別決議事項になる、という流れになったはずです。
しかし、区分所有法は民法の特別法という位置づけになっています。そこで、これらの民法の規定は適用されません。平成２１年札幌高判も当然、このことを前提として明確に示しています。
民法６０２条の適用→否定
これに対し、建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という。）は、共用部分の共有者がその有する専有部分と分離して持分を処分することができないこととする（区分所有法15条2項）などの制限を定めているが、これらの制限が設けられたのは、共用部分の共有者が「処分につき行為能力の制限を受け」、又は「処分の権限を有しない」からではなく、区分所有関係特有の要請からである。
したがって、区分所有法は、区分所有関係が成立している建物の共用部分を対象とする限りにおいては、民法の特別法に当たるから、共用部分の賃貸借につき、民法602条の適用は排除され、同条に定める期間内でなければならないものではない。
※札幌高判平成２１年２月２７日
3 本件の規約内容
区分所有建物の共用部分の賃貸借の意思決定については、前述のように、民法ではなく区分所有法のルールを適用します。具体的には、集会（総会）の決議です。そこで次に、決議要件が問題となります。つまり、どの程度の賛成があったら可決となるのか、ということです。
平成２１年札幌高判の事案では、（管理）規約にこのことの規定がありました。「共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）」にあたれば特別決議という内容の規定でした。これにあたらない場合は、規定には書いてないですが、原則に戻って普通決議ということになります。
本件の規約内容
※札幌地判平成２０年５月３０日（平成２１年札幌高判の原審）
4 本件規約の解釈→区分所有法の解釈を前提とする
ここで、区分所有法の条文で気になるものがあります。区分所有法１７条１項には、「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）」は特別決議で決定すると規定されています。言い換えると、形状・効用が著しく変化しないもの（軽微変更）は普通決議事項である、ということです。
ここで、形状・効用が著しく変化しない（軽微変更）が、著しく多額の費用を要する行為（A）は、特別決議・普通決議のどちらかという問題です。区分所有法１７条に当てはめると普通決議、本件の規約に（形式的に）当てはめると特別決議となります。
平成２１年札幌高判の結論は、普通決議です。裁判所の判断を簡単にいうと、「本件規約の中の「変更」は、区分所有法１７条１項の「変更」と同じ」というものです。違う言い方をすると、「形状・効用が著しく変化しないもの（軽微変更）は普通決議事項である」という区分所有法のルールは本件規約があっても生きている、ということです。
本件規約の解釈→区分所有法の解釈を前提とする
あ 区分所有法１７条の「変更」の解釈（前提）
ウ 区分所有法17条1項は、「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）」が特別決議事項であると定めている。
ここにいう「共用部分の変更」は、その文言から明らかなように、「形状又は効用の著しい変更を伴」うものである。
い 本件の規約の解釈
したがって、本件管理規約46条3項2号の「敷地及び共用部分の変更」も、区分所有法17条1項と同じく、「形状又は効用の著しい変更を伴」うものであると解され、さらに、本件管理規約においては、「形状又は効用の著しい変更を伴」うものであっても、「改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないもの」については、特別決議事項から除外されていると解すべきである。
う 結論
以上によれば、共用部分を第三者に賃貸して使用させる場合に必要な決議は、第三者に使用させることにより「敷地及び共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）」をもたらすときは特別決議、これをもたらさないときは普通決議であると解される。
※札幌高判平成２１年２月２７日
5 本件事案の賃貸借（設備工事）内容の評価→軽微変更
法解釈は以上で終わりです。最後に裁判所は、本件事案の賃貸借契約の内容、特に予定していた賃借人による工事内容を細かく評価した上で、この賃貸借は形状・効用が著しく変化しない（＝軽微変更にあたる）と判断しました。そこで、普通決議で足りる、という結果です。
なお、著しく多額の費用を要するかどうかは判断しなくても結論が出たので、判断自体をしていません。
また、期間が１０年であったことも、軽微変更にあたるという判断の中では考慮されていないように読めます。
本件事案の賃貸借（設備工事）内容の評価→軽微変更
あ 認定事実・工事の規模
①本件建物の屋上コンクリートに約10センチメートルの深さでケミカルアンカーを打ち込み、そこに鉄筋を組んで生コンを入れて架台を造り、基礎を設けてその上に、高さ約8メートルの棒状アンテナを設置する、
②機械収容箱は、新設MISC架（ワイド）が幅約170センチメートル、奥行約66センチメートル、高さ約165センチメートルの直方体であり、新設屋外一体型無線機が幅約126センチメートル、奥行約100センチメートル、高さ約150センチメートルの直方体であって、アンテナと機械収容箱の総重量は約1.5トンである、
③アンテナ及び機械収容箱の稼動に必要な電力は、本件建物の地階の電気室の配電盤から供給されるため、マンション共用部分のパイプシャフト（ケーブルや配管を通すため、各フロアに設置されている箇所をいう。）に穴を開けて電源ケーブルを屋上まで通す、というものであることが認められる。
い 規約により許容されている工事との類似性
ところで、本件管理規約16条1項では、管理組合が総会の決議を経ないで「敷地及び共用部分等のうち別表第4の部分を同表に掲げる者に使用させることができる。」ものと定めている。
この中には、本件建物により電波障害を受ける近隣居住者が通常の受信用アンテナ及び受信設備を、電波障害のある期間中、本件建物の屋上塔屋等の外壁面及び敷地内の配線部分に設置して、これらの共用部分を使用する場合が含まれている。
この使用形態と上記工事内容とを比較すると、アンテナ自体の大きさが異なるものの、アンテナ等を固定する方法は類似していると推認される。
う 原状回復の容易性
また、証人西沢の証言によれば、ケミカルアンカーを打ち込んだ部分の復旧は、防水工事を施してモルタルを流し込む方法で容易に行うことができることが認められる。
え 結論→軽微変更にあたる
以上によれば、本件設備等を本件建物の屋上に設置する工事によって、共用部分に「形状又は効用の著しい変更」が生ずるとは認められない。
したがって、本件設備等を本件建物の屋上に設置して共用部分を控訴人に使用させるに当たり必要な決議は、普通決議（本件管理規約46条2項）で足りると解される。
※札幌高判平成２１年２月２７日
6 令和３年民法改正との関係（参考）
平成２１年札幌高判の中身を改めて振り返ると、本件の賃貸借が変更（特別決議）・管理（普通決議）のどちらに分類されるか、という判定でした。その判定の中身は、期間の長短では判断しない（民法６０２条・令和３年改正後の民法２５２条４項は適用しない）、（「変更」ではあるが）「軽微変更」にとどまるので、区分所有法１７条１項により管理（普通決議事項）となる、と整理できます。
ここで、民法上の扱いだとしたら、民法２５２条４項が適用され、期間が３年を超えることで変更分類となるはずですが、条文上も、意識的に例外（管理分類）を許容する文言が使われています（法制審議会民法・不動産登記法部会第２１回会議（令和２年１１月１０日）『部会資料５１』ｐ７、８）。
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借契約の締結の管理行為・変更行為の分類
「民法６０２条（現在の民法２５２条４項）は適用しない」という部分は必要なかったかもしれません。つまり、「変更・管理の分類（抽象的な判断基準）」については、民法と区分所有法で共通でもよいように思います。
別の言い方をすると、本件の事案が仮に、区分所有建物ではなく単純な共有のビルであった場合にも、この賃貸借は軽微変更にあたるので、持分の過半数で決定できる、という判断になるという考えも十分にあると思います。
本記事では、区分所有建物の共用部分の賃貸借契約の意思決定について説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有不動産や区分所有建物に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
