【共有物分割完了後の占有権原（合意・債権関係の消滅）】

1　共有物分割完了後の占有権原（合意・債権関係の消滅）

共有物分割により共有関係は解消されます。この時に、それ以前の共有物の利用関係はどうなるのか、具体的には、占有権原はどうなるのか、これも含めて共有者間の合意（債権関係）はどうなるのか、という問題があります。
本記事ではこのことを説明します。

2　分割完了後の占有権原（共有者間の合意・債権関係）（まとめ）

共有物分割が完了した後に、従前の占有権原などはどうなるのか、結論は少し複雑です。最初に結論を表にまとめます。

この表の内容については、以下、順に説明します。

3　共有解消による共有者の合意の終了（債権関係の消滅）

（１）理論

まず、共有物の使用や管理の方法などについて共有者として合意（決定）した内容は、共有関係の解消により終了（消滅）します。このような合意（債権関係）は共有関係が前提となっているので、共有関係が解消されるとともに終了するのです。当然すぎるのであまり議論にすらならない理論です。
なお、共有者間の協議や合意がなく、共有者Aが共有持分権を占有権原としている状況でも、Aが共有持分権を喪失すれば、言うまでもなく占有権原は消滅します。

（２）典型例

前述のように、共有物分割が完了した後は、共有者間の合意も共有持分権による占有（権原）も解消される、というのが結論です。具体例を挙げた方が分かりやすいです。AB共有の土地をA（だけ）が使用している状況を想定します。典型例はAが建物を所有している状況です。
土地の共有物分割が終わると、共有持分権を占有権原として占有していた状況は終わります。もちろん、分割の結果Aが取得した（所有することになった）土地については（所有権という）占有権原がありますが、Aが取得しない限り、建物収去土地明渡の義務を負います。
なお、仮にAがBに土地の使用対価を支払っていた（借地という認識でいた）としても、自己借地権にあてはまらないので、混同が適用され、借地関係（土地の賃貸借）としては認められません。
詳しくはこちら｜自己借地権の基本（混同回避の趣旨・種類・認める範囲）
結局、この設例のAは何が何でも自身が取得する全面的価格賠償を実現しなくてはならないというのが実情なのです。

4　共有物分割の法的性質（前提）

次に、共有物を対象とする第三者の利用権原について説明しますが、その前提として、共有物分割の法的性質を押さえておきます。
共有物分割の分割類型は３種類がありますが、（共有持分権や所有権の）売買または交換である、つまり特定承継です。

5　第三者の対抗力のない占有権原の行方→換価分割だけ対抗不可

（１）全面的価格賠償・現物分割

前述のように共有物分割による物権変動は特定承継なので、対抗力のない占有権原は対抗できなくなるのが原則です。ただし、全面的価格賠償や現物分割では通常、もともと貸主（契約の当事者）であった者が新たな所有者となっています。そこで、結論としては対抗力のない占有権原でも対抗できることになると思われます。
たとえば、AB共有の土地について使用貸借がなされ、ABが貸主、Cが借主であるケースで、AがBの持分を取得した（全面的価格賠償）ことを想定します。B持分の売買として考えると、Cの使用借権は買主Aに対抗できないはずです。しかし、もともとAは貸主（使用貸借の当事者）なので、AC間では契約が及んでいるため、Cの使用借権はAに対抗できる結論になると思われます。
この点、仮に、６０％の持分を有するBだけが使用貸借の意思決定をしてCとの間で使用貸借をした（Aは契約当事者になっていない）場合には、この理論はストレートには成り立ちません。しかしAは「契約当事者ではないが契約の存在を否定できない立場」にありました。
詳しくはこちら｜共有不動産の賃貸借契約における賃貸人の名義（反対共有者の扱い）
そこで、契約当事者であったのと同じ結果になる、という解釈も十分ありえます。

（２）換価分割（形式的競売）→売買は賃貸借を破る

前述の設例において、換価分割となり共有物全体としての売却がなされた場合、新たな所有者（買受人）Dは、従前の使用貸借契約当事者ではありません。そこで、CはDに対して使用貸借契約に基づく占有権原を対抗できません。特定承継（売買）は賃貸借（債権関係）を破る、ということわざどおりです。

（３）形式的競売で共有者が取得したケース→全面的価格賠償類似

では次に、換価分割となり、競売で共有者Aが（共有物全体を）取得した場合はどうでしょうか。主体（人）に着目すると、新たな所有者は貸主（使用貸借契約の当事者）です。そこで、Cは使用貸借による占有権原を対抗できることになるはずです。ちょうど、全面的価格賠償でAがB持分を取得したのと同じような状況です。
ただ、この場合、競売手続では買受人に対抗できる占有権原なしという前提で入札が行われているはずです。買受人が誰かによって占有権原の有無が異なるとすれば、入札の公平性が崩れてしまうという問題があります。

6　第三者の対抗力のある占有権原の行方→オール対抗可能

第三者の占有権原に対抗力がある場合については単純です。もともと（一般論として）特定承継があっても、占有権原を新たな所有者に対抗できます。
たとえば、登記（その他の代用対抗要件）を備えた賃借権です（民法６０５条）。

7　現物分割の後に存続する占有権原の特殊性→部分的解除可能（参考）

賃貸借や使用貸借の対象の共有物が現物分割となっても、前述のように、その後も占有権原（契約）は存続します。たとえば賃貸借契約そのものは現物分割によって変化することはなく、全体を対象とする１個の契約のままです。しかし、物理的には複数に分かれたことにより、物理的な一部（分割後の１筆の土地）だけを対象とする解除を認めた実例もあります。
詳しくはこちら｜賃貸借の対象不動産（貸地）の現物分割後の解除

8　平成３年東京高判が示した根拠不明の利用権原

（１）形式的競売の後の意思解釈による利用権原（平成３年東京高判）

換価分割判決の後の形式的競売で共有者の１人が買受人となったケースについて、その後の占有権原の有無が問題となった特殊なケースの裁判例を紹介します。
競売前の状態としては、土地XA共有、建物YA共有という状態で、土地を対象とする賃貸借や使用貸借の契約はありませんでした。Yは土地の占有権原を持っていません。土地の占有権原はAの共有持分権である、という状況です。
そして土地（だけ）について共有物分割がなされ、換価分割の判決となり、競売が行われました。競売の結果、Xが土地を取得しました。
このケースでは、法定地上権の存否が問題となりましたが、これは、一般的な解釈を前提とすると否定されることになります。実際にこの裁判例でも法定地上権は否定されました。
詳しくはこちら｜形式的競売における法定地上権の適用の有無
では、分割前に存在した、Aの共有持分権という占有権原はどうでしょうか。競売の後にはAの共有持分はなくなっているので、当然ですが、Aには占有権原はないことになります。
しかし、この裁判例は、土地利用権原が認められる可能性があるかのようなことを述べています。ただし、土地の明渡請求を否定する、というような具体的な法的効果に結びつけたわけではなく、いわゆる傍論です。

（２）平成３年東京高判への批判

前述のように、平成３年東京高判には、土地の占有権原が認められる可能性があるかのような記載がありますが、その根拠があるとは思えません。個別的な事情により、土地明渡請求を否定したいのであれば、権利の濫用などの一般条項を使うしかない、という指摘もなされています。

（３）平成３年東京高判に対する私見→分割段階の問題

当事務所としても、前述のように、理論的に整理すると、平成３年東京高判の事案では、競売の後に占有権原はないと考えます。仮に、個別的な事情により居住を保護したい、明渡請求を否定したいと考えるのであれば、それは共有物分割訴訟の段階で、分割方法の判断に反映させるべきであると思います。そのような指摘をする見解もあります。
詳しくはこちら｜建物収去を回避するための土地の全面的価格賠償の選択
逆に共有物分割訴訟として換価分割を選択したということは、居住は保護されないということが許容されている、と考えるほうが合理的であると思います。
さらに、競売において買受人が誰かによって占有権原の有無が違ってくるというのも、競売手続の公平性の点から問題があるとも思います。

本記事では、共有物分割完了後の占有権原や共有者間の合意の問題を説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有不動産や共有物分割に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。