【適法な転貸借の基本（民法６１３条・適法扱いとなる状況・効果の全体像）】
1 適法な転貸借の基本（民法６１３条・適法扱いとなる状況・効果の全体像）
民法６１３条は、適法な転貸借のルールが定められています。本記事では、適法な転貸借の基本的事項、具体的には、適法扱いとなるのはどんな状況か、その場合には、どんな効果が生じるか、ということを説明します。
2 民法６１３条の条文と趣旨
（１）民法６１３条の条文
最初に、民法６１３条の条文を確認しておきます。
民法６１３条の条文
第六百十三条 賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
２ 前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。
３ 賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。
※民法６１３条
（２）趣旨→賃貸人保護（片面性）
転貸借のケースでは、賃貸人A、賃借人（転貸人）B、転借人Cという３者が登場します。AC間には契約関係がない、という特徴があります。民法６１３条は、AC間に権利義務の関係を認めたものです。ただし、CがAに対する義務を負う、という一方向だけです。
趣旨→賃貸人保護（片面性）
賃貸人と転借人とは契約関係にはないが、転借人が賃貸人の所有物を使用・収益する点から、直接の法律関係を認め、賃貸人の利益を保護している
本条は転借人の義務を定めただけで、権利を定めたものではない
※篠塚昭次稿／幾代通ほか編『新版 注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ２８７
（３）強行性→否定（任意規定）
強行性→否定（任意規定）
※篠塚昭次稿／幾代通ほか編『新版 注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ２８８
3 民法６１３条の適用範囲→適法転貸
転貸借をするには、賃貸人の承諾が必要です。
詳しくはこちら｜賃借権の譲渡・転貸の基本（賃貸人の承諾が必要・無断譲渡・転貸に対する明渡請求）
民法６１３条が適用されるのは「適法」な転貸借とは、賃貸人の承諾がある、という意味です。
（１）適法転貸→承諾による転貸
適法転貸の意味→賃貸人の承諾がある転貸借
これを「適法転貸」あるいは「承諾転貸」という
承諾は明示でも黙示でもよく、また具体的な個々の転貸借についての承諾でも、一般的な承諾でもよい
※我妻栄ほか著『我妻・有泉コンメンタール民法 第７版』日本評論社２０２１年ｐ１２９２
（２）承諾なし＋解除権否定ケース→適法転貸扱い
この点、仮に承諾なし（無断転貸）でも賃貸人が解除することできないケースもあります。
詳しくはこちら｜無断転貸・賃借権譲渡による解除の制限（背信行為論）
このようなケースも「承諾あり」と同じ扱い（適法扱い）となります。
承諾なし＋解除権否定ケース→適法転貸扱い
※篠塚昭次稿／幾代通ほか編『新版 注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ２８７
（３）転借権の対抗力→無関係
転借権の対抗力→無関係
※篠塚昭次稿／幾代通ほか編『新版 注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ２８７
（４）借地上建物の賃借人→類推適用あり
借地上建物の賃借人→類推適用あり
借地上の分譲建物を譲り受けた建物所有者は敷地利用につき、転借地人として扱われる
※最判昭和５３年１０月２６日
4 「適法な」転借権の対抗力→賃借権の対抗力で足りる
賃貸人（所有者）AがBC間の転貸借を承諾した（適法転借権となった）後に、Aが第三者Dに当該不動産を譲渡したケースを想定します。Cが転借権の対抗要件を得ていれば問題ありません。転借権の対抗要件はないけれど、（Bの）賃借権の対抗要件はある、というケースについて判例は、Cの適法な転借権を対抗できる、と判断しています。
「適法な」転借権の対抗力→賃借権の対抗力で足りる
あ 対抗要件の適用
転貸借（転借権）にも、対抗要件の規定は適用される
※民法６０５条、借地借家法３１条１項
い 原賃借権の対抗力→転借権にも及ぶ
第三者対抗要件を具備した（原）賃借権者から適法に転借した者は転貸借の登記がなくてもこれを第三者に対抗することができる。
※大判昭和８年７月７日（要旨）
5 適法転貸と無断転貸の差異→少ない（参考）
前述のように、民法６１３条は適法な転貸借のルールを定めています。適法ではない、つまり、無断転貸には適用されません。無断転貸では別の条文が使われますが、実は、結果としては同じようなことになります。
適法転貸と無断転貸の差異→少ない（参考）
民法６１３条による賃貸人の権利は賃料支払請求権と目的物返還請求権であるが、無断転借人も不当利得の法理によって転借料相当額を賃貸人に請求される可能性があり（民法７０３条、７０４条、１８９条、１９０条）、また目的物の返還を所有権に基づいて直接原賃貸人から求められる可能性がある
民法６１３条の規定が転借人の地位を強化するような機能をもっていないことがよくわかる
※篠塚昭次稿／幾代通ほか編『新版 注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ２８７、２８８
6 民法６１３条の効果の要点
（１）賃料支払義務（賃料請求権）
民法６１３条によって生じる権利関係のうち１つ目は賃料支払義務（賃料請求権）です。
詳しくはこちら｜適法な転貸借における転借人の賃貸人への賃料支払義務（民法６１３条）
（２）目的物返還義務（滅失毀損の場合の損害賠償義務）
民法６１３条によって生じる権利関係のもう１つは、契約終了時の目的物返還義務です。これに派生して、滅失や毀損により返還に支障が生じた場合の賠償責任を誰が負うか、という問題もあります。
詳しくはこちら｜適法な転貸借における目的物返還義務・滅失毀損時の賠償責任（民法６１３条）
（３）AB間契約解消のCへの主張制限
民法６１３条３項は、AB間の契約が解消された場合のルールです。原則論だと、無条件にCは占有権原を失う（退去しなくてはならない）ことになります。これについて一定の制限がかけられています。つまりCの保護が図られているのです。これは従前の判例の解釈の一部が平成２９年の改正で明文化されたものです。
詳しくはこちら｜賃貸借の解除を転借人や借地上建物の賃借人に対抗できるか（５準則まとめ）
（４）借地借家法による建物の転借人保護（参考）
借地借家法による建物の転借人保護（参考）
※我妻栄ほか著『我妻・有泉コンメンタール民法 第７版』日本評論社２０２１年ｐ１２９２
本記事では、適法な転貸借について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に不動産の賃貸借（転貸借、サブリース）に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
