【サブリース業者が賃料滞納・入居者（転借人）の法的立場と対応方法（事例解説）】

1　サブリース業者が賃料滞納・入居者（転借人）の法的立場と対応方法（事例解説）

サブリース契約に基づいて入居している方（転借人）にとって、サブリース業者が賃料滞納をすると、自身の居住や経済的負担に不安が生じることでしょう。本記事では、サブリース業者が賃料を滞納した場合に、入居者（転借人）が直面する問題と対応方法について解説します。

2　事例

不動産所有者A（賃貸人）は、サブリース業者B（賃借人）にマンションの１室を月額家賃１０万円で賃貸しました。
Bはその部屋をさらに転借人C（入居者）に月額１３万円で転貸していました。
Bが３か月連続で賃料を滞納しました。

3　退去しなくてはならないのか？

（１）AB間の契約解除がCに影響するのか

Bの賃料滞納による債務不履行解除の場合、原則としてCに対抗できます。
つまり、解除によってCの占有権原は失われ、退去義務が生じます。なお、解除方法が合意解除であっても、実質的に債務不履行を理由とする場合は同様です。

（２）解除通知を受けたらすぐに退去する義務があるのか

AB間の契約が解除された時点で、Cの居住権原は失われます。
解除通知に明渡期限が設定されている場合、その日まで退去が遅れることは許されていますが、損害金（賃料と同じ金額で日割り計算したもの）が発生します。
明渡期限を過ぎると、強制執行の対象となる可能性があります。
速やかに退去するか、Aと新たな契約（AC間の賃貸借契約）を締結することが経済的にも有利です。

（３）何か対抗措置を取れるのか

事前にAに対して「Bが滞納した場合は自分が支払う」と申し出て、Aがこれを了承していた場合、Aは解除前にCに通知する義務を負います。この通知がなければ、解除の効果をCに対抗できない（Cは退去しなくてよい）可能性があります。
なお、仮にABが解除のために結託して意図的に賃料滞納を作出したような場合は、信義則上、解除の効果をCに対抗できない（退去しなくてよい）ことになります。

（４）どのような場合なら居住継続が可能か

解除を阻止する方法としては、Bの滞納賃料を代位弁済して（Bの代わりに支払って）AB間の契約を存続させる方法があります。
また、事前にCがAに対してBの賃料延滞時には自分が支払う旨を申し出て、Aがこれを了承していた場合、Aは解除前にCに通知する義務を負います。この通知があれば代位弁済の機会が確保されます。
すでに解除された場合は、Aと直接新たな賃貸借契約を締結することで居住継続が可能です。
いずれの方法もAの協力が必要です。

4　Aに金銭を支払うことにならないのか？

（１）Aからの直接請求にどう対応すべきか

Aからの直接請求は民法６１３条に基づく正当な請求です。請求を受けた場合、支払いに応じる義務があります。ただし、支払額には上限があります。

（２）いくらまで支払う義務があるのか

支払義務があるのは、原賃貸借契約（AB間）の賃料（１０万円）と転貸借契約（BC間）の賃料（１３万円）のうち、小さい方の金額である１０万円までです。残りの３万円はBに支払う必要があります。
（この差額（サブリース業者の利ざや）の目安は、AB間賃料の１０％程度が１つの相場となっています。）

（３）Bにも支払うと二重払いになってしまうのか

Aに支払った範囲（１０万円まで）については、Bへの支払義務も消滅します。つまり、Aに１０万円、Bに３万円の支払いで、合計１３万円の支払いとなります。二重払いにはなりません。

（４）前払いした賃料はどうなるのか

転貸借契約で定められた支払期日より前に支払った賃料（前払い）は、Aからの請求に対して対抗できません。つまり、前払い分についても改めてAに支払う必要が生じ、結果的に二重払いとなります。
支払期日に支払った賃料は前払いではないので、対抗できます（二重払いをさせられることはありません）。

5　対応のポイント

転借人Cの対応として特に重要なのは、早期に状況を把握し、必要に応じてAとの直接交渉や代位弁済の検討を行うことです。
また、Bへの賃料支払を繰り上げている（先払いしている）場合は二重払いのリスクを負う、ということも知っておくとよいでしょう。
Bの経営状況に不安がある場合は、事前にAに連絡を取り、万一の場合の対応策を相談しておくことが有用です。また、Aから「（AB間の契約を）解除した」と知らされた場合には、Aとの直接契約（AC間の賃貸借契約）に向けて、居住し続けられる交渉にトライすることも考えてください。

6　まとめ

サブリース契約におけるトラブルは、入居者（転借人）にとって思わぬ不安を引き起こしますが、適切な法的知識と対応策を持つことで、居住を守りながら問題を解決することができます。特に重要なのは、早期の対応と賃貸人との良好な関係構築です。

7　本記事で活用した法的知識の詳細

詳しくはこちら｜適法な転貸借における転借人の賃貸人への賃料支払義務（民法６１３条）
詳しくはこちら｜賃貸借の解除を転借人や借地上建物の賃借人に対抗できるか（５準則まとめ）
詳しくはこちら｜サブリースの基本（仕組み・法的性格・対抗要件・利ざや相場）

本記事では、サブリース業者の賃料滞納ケースにおける入居者（転借人）の対応方法について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際にサブリース業者の賃料滞納に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。