【賃貸人の修繕義務の要件の基本（民法６０６条）（解釈整理ノート）】
1 賃貸人の修繕義務の要件の基本（民法６０６条）（解釈整理ノート）
賃貸借契約では、目的物に損傷が生じた場合、賃貸人が修繕義務を負います。賃借人は、使う対価として賃料を支払っているので、賃貸人は使えるようにする義務があり、その中身が修繕義務、ということになっています。
詳しくはこちら｜賃貸人の修繕義務の基本（特約の有効性・賃借人の責任による障害発生）
原理は単純ですが、解釈は複雑で、実際のケースで、修繕義務を負うかどうか、その内容（どこまで修繕すべきか）ということが問題となることがよくあります。
本記事では、賃貸人の修繕義務の要件の基本的事項をまとめました。
2 民法６０６条の条文
民法６０６条の条文
第六百六条 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
２ 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
※民法６０６条
3 修繕義務の発生要件（基本）→必要＋可能
修繕義務の発生要件（基本）→必要＋可能
要件は表面的には単純ですが、「必要性」も「可能性」も多くの解釈があり、実際のケースでの判定は簡単ではないことが多いです。
詳しくはこちら｜賃貸人の修繕義務の要件である「必要性」（解釈整理ノート）
詳しくはこちら｜賃貸人の修繕義務の要件である「可能性」（解釈整理ノート）
特に、借地（建物所有目的の土地の賃貸借）では、解釈が複雑です。
詳しくはこちら｜建物所有目的の賃貸借（借地）における賃貸人（地主）の修繕義務（解釈整理ノート）
4 修繕義務の対象となる破損の発生時期
（１）破損の発生時期→契約成立前も含む
破損の発生時期→契約成立前も含む
あ 解釈の傾向→契約成立前も含む
賃貸人は、破損や故障が賃貸借契約成立後に生じた場合だけでなく、契約成立時にすでに存在していた場合にも修繕義務を負う
※東京高判昭和５６年２月１２日判時１００３・９８
い 裁判例
賃借建物での靴製造に不可欠な附属機械を賃貸人が特約に違反して備えなかった事例で、賃借人からの契約解除を認めた
※東京高判昭和４４年１１月２８日東高民時報２０・１１・２３３
契約時に請け合った店舗の諸設備の機能が不完全であったのに賃貸人がその修理・改善を行わなかった事例で、賃借人からの契約解除を認めた
※東京地判昭和４６年３月３１日判時６３７・４７
（２）契約不適合責任との関係（契約成立前の破損）
契約不適合責任との関係（契約成立前の破損）
あ 基本的解釈→重複
破損等が契約成立時に知られていなかった場合、賃貸人には契約不適合責任（民法５６２条・５５９条）と修繕義務（民法６０６条１項）が重複して生じうる
い 修補可能ケースの責任の順序→修繕義務が先
まず修繕義務または契約不適合責任に基づく修繕義務の履行が問題となる
その履行がなされない場合に賃料減額や契約解除の問題が生じる
う ２つの責任の期間制限→異なる
契約不適合責任に基づく請求は、民法５６４条の１年の期間制限に服する
修繕義務は期間制限に服しない
賃貸借にも（売買の箇所に規定してある）契約不適合責任の規定は適用されます（民法５５９条）。
契約不適合責任の基本構造については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜売買・請負の契約不適合責任（瑕疵担保責任）の全体像
5 破損の原因と修繕義務の関係
破損の原因と修繕義務の関係
あ 不可抗力による破損→含む
賃貸物件の破損が天災などの不可抗力や賃貸人の責めに帰すべからざる事由によって生じた場合でも、賃貸人は修繕義務を負う
この点については争いがない
い 賃貸人の責めに帰すべき事由による破損
賃貸人の責めに帰すべき事由による破損の場合、賃貸人は修繕義務を負う
う 賃借人の責めに帰すべき事由による破損
賃借人の責めに帰すべき事由によって破損が生じた場合、修繕義務の有無について見解が分かれていたが、平成２９年改正で修繕義務を否定することが明文化した（民法６０６条１項ただし書）
6 参考情報
参考情報
我妻榮ほか著『我妻・有泉コンメンタール民法 第８版』日本評論社２０２２年ｐ１３０５、１３０６
本記事では、賃貸人の修繕義務の要件について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に賃貸借のケースの修繕義務（不具合の発生）に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
