【不動産の先取特権の基本（民法３２５条〜３２８条）（解釈整理ノート）】

（不動産の先取特権）
第三百二十五条　次に掲げる原因によって生じた債権を有する者は、債務者の特定の不動産について先取特権を有する。
一　不動産の保存
二　不動産の工事
三　不動産の売買
※民法３２５条
（不動産保存の先取特権）
第三百二十六条　不動産の保存の先取特権は、不動産の保存のために要した費用又は不動産に関する権利の保存、承認若しくは実行のために要した費用に関し、その不動産について存在する。
※民法３２６条
（不動産工事の先取特権）
第三百二十七条　不動産の工事の先取特権は、工事の設計、施工又は監理をする者が債務者の不動産に関してした工事の費用に関し、その不動産について存在する。
２　前項の先取特権は、工事によって生じた不動産の価格の増加が現存する場合に限り、その増価額についてのみ存在する。
※民法３２７条
（不動産売買の先取特権）
第三百二十八条　不動産の売買の先取特権は、不動産の代価及びその利息に関し、その不動産について存在する。
※民法３２８条

あ　被保全債権

不動産保存の先取特権は、以下の費用に関し、その不動産について存在する
（ア）不動産の保存のために要した費用（イ）不動産に関する権利の保存、承認若しくは実行のために要した費用 ※民法３２６条

い　登記の必要性

この先取特権を保存するためには、保存行為完了後直ちに登記をする必要がある
※民法３３７条

あ　基本

不動産工事の先取特権は、工事の設計、施工又は監理をする者が債務者の不動産に関してした工事の費用に関し、その不動産について存在する
※民法３２７条１項

い　対象となる者

工事の設計、施工又は監理をする者
業としているものであることは不要
例＝大工・左官などの自分で工事をする者、工事の設計監督をする者、請負人として注文を受けて工事の完成を引受けた者など

う　対象範囲の制限

工事によって生じた不動産の価格の増加が現存する場合に限り、その増価額についてのみ存在する
実際に要した労務や材料費とは関係なく、工事によって不動産の価値が増した額について、登記された予算額の範囲内で認められる
※民法３２７条２項

え　登記の必要性

工事の先取特権を保存するためには、工事着手前に工事費用の予算額を登記しなければならない
※民法３３８条

建物の倒壊しようとするのを修理するのは「保存」、一定の計画に従って改造するのは「工事」である
建築の場合の一連の工事は１個の工事であり、上棟までを工事とし、その後は保存であるとすることは許されない
※大判明治４３年１０月１８日

不動産売買の先取特権は、不動産の代価及びその利息に関し、その不動産について存在する
※民法３２８条

不動産の先取特権はその効力を保存するために特に登記を必要とし、その手続が簡易でないために、実際に作用することは少ない

我妻栄ほか著『我妻・有泉コンメンタール民法　第８版』日本評論社２０２２年ｐ５６８〜５７０