【不動産仲介×宅建取引士の独占業務】

１　不動産の売買・賃貸仲介×法規制｜宅建免許
２　仲介業務｜内容×宅地建物取引士の独占業務
３　仲介業務｜内容｜補足説明
４　内見・重要事項説明のIT化・アウトソース
５　重要事項説明×オンライン化｜IT重説・社会実験
６　ITを活用した不動産流通→コスト削減→仲手ディスカウント｜取り組みの例

１　不動産の売買・賃貸仲介×法規制｜宅建免許

不動産の売買・賃貸の仲介業については，免許制が取られています。
『宅地建物取引業の免許』（宅建免許）です。
正確には宅建業法上，『宅地と建物』についての，売買・賃貸の『代理・媒介』という用語となっています。
『媒介』の解釈論は別記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら｜ITテクノロジー×不動産流通→効率的システム｜宅建業法『媒介』の解釈論
ここでは，分かりやすく，一般的な用語で説明します。
宅建免許を受けるためには，従業員の５人に１人の割合以上が宅地建物取引士である必要があります。
要するに，５人に１人以上が『宅建の資格を持っている（＋登録）』という必要があるのです。

２　仲介業務｜内容×宅地建物取引士の独占業務

『宅建免許』を受けた会社は，不動産の売買・賃貸の仲介を行うことができます。
会社は宅建業者として，オーナーと媒介契約を締結することや，仲介手数料を受け取ることができます。
ここで，『仲介業務』には多くの作業が含まれます。
物件の案内（チラシ）作成，入居候補者の案内，売買や賃貸の契約書作成，契約書調印のサポートなど，多くのプロセスがあるのです。
このように，『会社が仲介業務を行うことができる』とは言っても，具体的な作業は宅建業者（会社）の従業員が行うことになります。
この中で，特定の業務（作業）については，『宅地建物取引士だけしか行うことができない』というルールになっています。

この表の中の注意事項・補足説明は次にまとめます。

３　仲介業務｜内容｜補足説明

上記の仲介業務の表の中の注意事項・補足説明をまとめます。

４　内見・重要事項説明のIT化・アウトソース

仲介業務の内容のうち『内見・重要事項説明』はコストがかかるものです。
ITの活用により，大きな効率化が進んでいます。
さらにアウトソースによる効率化も考えられています。
一般的に，業務をオンラインで発注する方式が普及しています。
業務をオンラインでマッチングするサービスのことです。
ところで，仲介業務の一部のアウトソースは，法規制との抵触が問題となります。
これらについては別に説明しています。
詳しくはこちら｜不動産仲介業における内見・重要事項説明へのIT活用に関する法律問題

５　重要事項説明×オンライン化｜IT重説・社会実験

重要事項説明は業務として負担が大きいです。
この点，重要事項説明は文字どおり『説明・情報伝達』が目的です。
現在では低コストで高レベルの情報伝達が可能です。
要するにオンラインで重要事項説明をすることの有用性が非常に大きいです。
しかし，解釈論としてオンラインでの重要事項説明は違反という見解があります。
その一方で，国土交通省としてはオンラインの重要事項説明の実施を進めています。
『IT重説の社会実験』として制度が作られています。
この制度は，法的な解釈論で不合理性や疑問が多く指摘されています。
IT重説については別に詳しく説明しています。
詳しくはこちら｜IT重説による非対面の重要事項説明解禁の制度の導入経緯

６　ITを活用した不動産流通→コスト削減→仲手ディスカウント｜取り組みの例

ITを活用した，コスト削減→仲介手数料の大幅ディスカウントは爆発的に普及しつつあります。
スマホの普及で，インターネッツの『個人への普及』が大幅に進んだためです。
多くのベンチャーが非常に便利・有用なプロダクトの提供に取り組んでいます。
別記事にまとめてあります。
詳しくはこちら｜ITテクノロジー×不動産流通→効率的システム｜宅建業法『媒介』の解釈論