【不動産仲介業における内見・重要事項説明へのIT活用に関する法律問題】

１　不動産仲介業における内見・重要事項説明へのIT活用に関する法律問題
２　内見・重要事項説明へのIT活用の具体例
３　表面的な手数料ディスカウントによる依頼者の利益侵害（参考）
４　内見のコストを打ち破れば社会的な有益性が大きい
５　拠点単位・宅建取引士配置ルール
６　スマートキー活用による内見案内無人化
７　重要事項説明アウトソースのメリット
８　重要事項説明と宅建取引士『雇用』ルール
９　宅建取引士のアウトソースと名義貸し・従業業者登録の関係

１　不動産仲介業における内見・重要事項説明へのIT活用に関する法律問題

不動産の売買・賃貸（流通）の促進のためには『仲介業者』が必要です。
しかし，制度設計が古いため，設計改良により，飛躍的に利便性向上・コスト削減が図れる状態にあります。
大幅なシステム改良＝イノベーションへの期待が高まっているのです。
特に『内見・重要事項説明』が改良の余地が大きいと言えます。本記事では，内見や重要事項説明についてITを活用する方法と，これに関する法律上の問題を説明します。

２　内見・重要事項説明へのIT活用の具体例

内見・重要事項説明にITを活用する具体例としては，アウトソース（外注）やリモート（遠隔）での操作やコミュニケーションがあります。

このような方法については，既存の法規制との抵触が主張される可能性もあります。
これについては後述します。

３　表面的な手数料ディスカウントによる依頼者の利益侵害（参考）

イノベーションによるコスト削減の結果，ユーザーの負担，つまり仲介手数料のディスカウントが期待されています（前記）。
ところで表面的な手数料ディスカウントの名を借りた不正も従来からあります。ユーザーの利益になる構造で手数料のディスカウントを図らないといけません。

次に，新しい工夫と古い設計の法規制との抵触に関して説明します。

４　内見のコストを打ち破れば社会的な有益性が大きい

不動産仲介業のうち，一定のコストを要するのは，内見の案内です。
従業員の時間（リソース）を結構消費するからです。
逆に言えば，この部分のリソース消費を抑制できれば，コスト削減→手数料ディスカウント，が可能になる，ということです。
この点，不動産流通業のシステム的な改善に取り組むベンチャー（スタートアップ）事業者も数多く存在します。
発想として，通常の雇用による社員ではなく，例えば１時間単位での『外注』によって，コストの最小化を図るというものがあります。
『外注』にはクラウドソーシングを利用する，というアイデアもあります。

５　拠点単位・宅建取引士配置ルール

この場合，『外注先』の個人は『宅地建物取引士』ではなくても構いません。
『内見』は『宅地建物取引士の独占業務』には該当しないからです。
ただし，物件の現地やその付近に拠点を設置すると別の問題があります。

６　スマートキー活用による内見案内無人化

一方で，ITをフル活用した内見の無人化に取り組む事業者も存在します。
これ自体は法規制とは関わりませんが，内見システムの改良によるイノベーション例として挙げます。

これにより，セキュリティを維持しながら無人内見が実現できます。

７　重要事項説明アウトソースのメリット

重要事項説明の実施は，ある程度成約の方向性となった段階で行われます。
詳しくはこちら｜重要事項説明義務の基本（説明の相手方・時期・内容）
『成約可能性の低い件について現地に直接移動する』という内見とは違って，『頻度（回数）』は少ないです。
実際には，少なくとも賃貸の仲介においては，宅建業者の事務所で行われることが多いです。
この場合，この部分を外注（アウトソース）にすることによってコストが削減される，ということはないです。
しかし，一定の場合，当事者が一同に集まれない→宅地建物取引士が当事者に会える場所に移動して重要事項説明を実施ということもあります。
この場合は，『実施場所』に近い者への外注によってコスト削減が図れることになります。

８　重要事項説明と宅建取引士『雇用』ルール

宅建取引士のアウトソースでは『雇用』に関するルールも抵触する可能性があります。

この見解によれば『雇用していない宅地建物取引士に重要事項説明を外注すること』自体は宅建業法の違反とはなりません。

９　宅建取引士のアウトソースと名義貸し・従業業者登録の関係

宅建取引士のアウトソースは，宅建業者の『名義貸し』に該当すると違法となってしまいます。
ところで，宅建取引士の登録上，従業する宅建業者も登録簿に記録されます。この従業先の業者は１つだけであることが想定されています。１人の宅建士が複数の宅建業者からアウトソースを受けるということは想定されていないという解釈も一応あり得ます。

もちろん，法規制以外の部分，具体的には監督という部分での実効性・責任が問題になることはありましょう。

本記事では，不動産仲介の内見や重要事項説明へのIT活用に関する法律問題を説明しました。
実際のサービス内容の設計においては，他の法規制についても検討する必要がでてくることもあります。
実際に不動産仲介に関するサービスを設計，検討されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。