【宅建業法｜『代理』定義・内容｜媒介との違い】

＜販売『代理』業務の範囲｜一般的＞

あ　基本

売主に『代わって』販売に向けた次の業務を行う

い　販売代理業務｜内容

販売広告活動
営業活動
購入申込み受付
重要事項説明
売買契約締結
手付金・売買代金の受領
融資手続の取次
残代金請求
登記申請手続の司法書士への取次
引渡しまでの一連の業務
※岡本正治ほか『改訂版逐条解説宅地建物取引業法』大成出版社ｐ６７

＜代理｜媒介との違い＞

あ　代理だけの特徴

意思決定権限がある
意思表示・その受領権限がある
全般的に判断の裁量が大きい

い　違い｜効果

＜媒介or代理｜ゴルフ場用地買収事件｜判例＞

あ　土地買収の依頼

ゴルフ場経営会社A
宅建業者B
AがBにゴルフ場用地買収を頼んだ
明確な契約をしていなかった

い　買主の立場で行動

Bは売主と対立する立場で買収業務を行っていた
売買契約が成立しても
→Bは売主から報酬の支払を受ける状態ではなかった

う　取引に関する判断・裁量

AはBに，およその買付単価その他契約の大綱を指示した
しかし，個々の買付けの業務の大部分は一任していた
Bは相当の範囲の裁量権を持っていた
AはBに買受けの意思表示をする権限も与えていた

え　調印・代金授受

土地所有者との間の売買契約書の調印・代金の支払
→Aの立会なしでBだけで遂行することが多かった

お　裁判所の判断｜契約形態

『媒介』ではない
『代理』である

か　裁判所の判断｜結論

手数料は売買代金の５％とする
※東京高裁昭和５５年１２月１９日