【不動産の内見や情報提供サービスの料金や定額月会費と宅建業法の規制】

１　物件の内見や情報提供サービスと宅建業法の規制
２　独立した物件情報提供サービスと法規制
３　宅建業者による情報・内見の料金と法規制
４　宅建業者によるサブスクリプションモデルの例
５　サブスクリプションモデルの法的問題点
６　媒介業務とコンサルティングサービスとの関係（参考）

１　物件の内見や情報提供サービスと宅建業法の規制

不動産の流通のマーケットでは，宅建業者が仲介サービスを提供しています。
不動産の仲介サービスは，IT化による多様化がとても進んでいます。
一方，業界のルールである宅建業法は古いままです。
新しいサービスが宅建業法に抵触する（違反するかもしれない）という問題がたくさん生じています。
本記事では，物件（不動産）の情報提供や内見のサービスと宅建業法の抵触について説明します。

２　独立した物件情報提供サービスと法規制

まず，賃貸や売買の候補となる物件の情報を提供するサービスが増えています。
特殊な物件情報は貴重ですので，情報提供自体が有料というサービスもありえます。
それ以降の『賃貸借（売買）の契約の締結』まではできない，つまり純粋な情報提供であれば，宅建業法の規制の対象外です。
宅建業の免許がなくてもサービスを提供できますし，料金についても規制はありません。

３　宅建業者による情報・内見の料金と法規制

賃貸借や売買の対象となる情報の提供を宅建業者が行うと，法律的な意味が違ってきます。
宅建業（媒介業務）の一環であるという位置づけになるのです。
物件情報の提供だけでなく，内見（物件の案内）も同様です。
では，宅建業者が情報の提供や内見の料金をもらうとどうなるのでしょうか。
仮に媒介業務の一部であるとすれば，賃貸借（売買）契約の締結前に報酬を受領（請求）したものとして違法となる可能性が出てきます。
料金の総額によっては報酬額の上限の規制に違反する可能性も出てきます。
ただし，このようなサービスが宅建業法違反として正式に検挙されたということは聞いたことがありません。

４　宅建業者によるサブスクリプションモデルの例

情報提供や内見自体に料金が発生するサービスモデル（前記）と似ているものに，サブスクリプションモデルがあります。
要するに月額の固定会費のシステムです。
決まった範囲内のサービスを利用してもこの固定料金で済む（追加費用は不要）ということです。
まずは，実際に登場しているサービスの典型的な内容を整理します。

５　サブスクリプションモデルの法的問題点

サブスクリプションモデルは宅建業法と形式的には抵触する可能性があります。
報酬は成功報酬の性格であるという見解を前提にすると違反となります。
会員（ユーザー）が長期間会費を払い続けていると，形式的に報酬額の上限を超えて違反となることもあります。

この問題（解釈）について，裁判例や通達で明確な基準が示されているわけではありません。
単純に形式だけで考えて違法だと考えるのは過剰でしょう。
一方，料金の額が大きい場合は実質的にも報酬といえるので，上限などの規制が適用されてもおかしくありません。

６　媒介業務とコンサルティングサービスとの関係（参考）

以上のように，不動産の仲介に関する個々のサービスに宅建業法の規制が適用されるかどうかが曖昧なものが多くあります。
この点，ちょっと話題は変わりますが，そもそも宅建業（媒介業務）ではないとハッキリいえるサービスもあります。
助言などの，いわゆるコンサルティングサービスです。
国土交通省の公式見解の中に，助言やコンサルティングは媒介業務に含まないという趣旨の記載があります。
ただし，結局はどこからが媒介業務ではなく（純粋な）コンサルティングサービスとなるのかという境界の判断（『媒介』の定義や解釈）の問題は残ります。

国道交通症の見解も含めて，『媒介』の定義や解釈については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜宅建業法の『媒介』の定義・解釈論・認定の傾向

本記事では，不動産の流通（仲介）に関する新しいサービスと宅建業法との抵触について説明しました。
実際には，前記のように，具体的なサービスの内容や規模によって，国交省の扱いは違ってきます。具体的には，実質的に違反といえるようなサービス（事業者）について，優先的に非公式な指導がなされるのです。
実際に不動産の流通に関するサービスの提供を計画している（遂行している）方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。