【住宅ローンが残っている住宅の財産分与の全体像（分与方法の選択肢など）】

1　住宅ローンが残っている住宅の財産分与

離婚する際には財産を夫婦で分ける財産分与を行います。
財産分与の中でも特にトラブルになりがちなものが住宅ローンが残っている住宅（マイホーム）です。
法律的な計算方法や扱いのブレが大きく、意見の熾烈な対立が起きやすいのです。
また、財産分与の後にトラブルが起こることも多く、離婚する時点でいろいろと予防しておく必要もあるのです。
本記事では、住宅ローンの残っている住宅の財産分与の全体像として、分与する方法（種類）を説明します。

2　典型的な所有とローンの名義（夫のみ）

住宅の権利関係にはとても多くのパターンがありますが、典型的なものは、所有名義もローンの名義（契約者）も夫だけというパターンです。本記事では、基本的にこのような状況を前提とします（他のパターンは以下の説明にあてはまらないわけではないです）。

3　住宅を売却する財産分与の方法

まず、住宅の財産分与の方法として、最も単純なものは第三者に売却するというものです。夫婦（や子供）が今後住まないというケースではこの方法が選択されます。金銭に換わるので、分けることが非常に簡単になります。

実際には売却する金額について意見が対立してスムーズに売れないということも多いです。
また、代金（残額）を分ける割合について対立することもよくあります。

4　夫に住宅を取得させる財産分与の方法

次に、住宅を夫に分与する（夫の所有のままとする）という選択肢もあります。この方法は権利関係が複雑にならずに済みます。

しかし実際には妻と子が住み続けるというケースが多く、その場合にはこの方法は使えません。

5　妻の居住を確保できる理想的なシナリオ

実際には、夫婦で居住していたマイホームに、離婚後も夫婦の一方が住み続ける、つまり売却する方法も、夫に分与する方法を使わないケースの方が多いです。
最初に、理想的な状況を想定すると、離婚とともに住宅を妻の所有として、その後のローンは夫が毎月支払い、退職金で完済に至る、というシナリオです。

事案によってはこの方法がうまくいくこともありますが、実際にはいろいろな潜在的なリスクがあり、うまくいくとは限りません。

6　妻の居住を確保する財産分与の方法

前述のように、妻の居住を確保する単純な発想は、妻の所有とする、というものです。ここで、夫婦の財産はほぼ住宅だけ、という場合には、妻がもらいすぎになってしまいますので、妻から夫に代償金を支払う必要が出てきてしまいます。
妻が夫に代償金を支払っても、その後、夫がローン返済をやめた（できなくなった）場合は、抵当権が実行され、結局妻は退去することになってしまいます。
そこで、妻が夫に代償金を支払う代わりに、妻が夫名義のローン返済をするという方法もありますが、今度は、妻がローン返済をやめた（できなくなった）場合に、夫が金融機関から請求を受ける（給与差押を受けるなど）ことになってしまいます。
ここで、妻の所有とするということをあきらめて、妻が賃借する（夫との間の賃貸借）とういう方法もあります。
詳しくはこちら｜財産分与として利用権を設定する方法（法的問題点）
妻が代償金を支払わなくてもよいことになりますが、仮に抵当権が実行されたら退去しなくてはならない、ということになります。
最後に、夫と妻の共有にするという方法もあります。
詳しくはこちら｜財産分与として不動産の共有関係を形成（創設）する理論と実例
仮に抵当権が実行されたら退去することに変わりはないですが、その場合は一定割合の配当（売却代金の配分）を受けられることになります。それなりにバランスが取れていますが、夫が共有物分割を請求してきたら、場合によっては退去することにつながる、ということになります。
詳しくはこちら｜共有物分割の分割類型の基本（全面的価格賠償・現物分割・換価分割）
結局、選択肢は多いのですが、万能の方法はありません。裁判所の手続では、最終的に裁判所がいずれかの方法（ベスト、というよりも、もっともマシな方法）を選択することになります。

7　財産分与における住宅の評価額算定

離婚の際に、財産分与として住宅を夫・妻の一方が引き取った場合、住宅の評価額を算定して、他の財産の分与とのバランスを取ります。住宅がいくらと評価されるのか、について対立が生じるケースが多いです。
基本的な評価方法は、ローンの残額を控除して、その後、２で割るというものです。しかし、個別的事情によって算定方法がこれとは異なることもよくあります。

8　住宅ローンの残っている住宅の財産分与の後の問題点（概要）

以上で、住宅ローンの残っている住宅の財産分与の２つの方法と、分与における基本的な考え方（計算方法）を説明しました。
住宅を夫や妻が引き取る方法については、その後の住宅ローンに関して深刻な問題が起きることがとても多いです。
そこで、財産分与の時点で、考えられる問題について、可能な限り予防策をとっておくことが好ましいです。
住宅ローンに関する問題点やこれを予防する方法については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜住宅ローンが残っている住宅の財産分与における法的リスクと予防法

9　複雑で問題が大きいため財産分与を棄却した実例（概要）

以上のように、住宅ローンが残っている住居はどのように財産分与をしても問題が残ります。この点、事案の特殊性が強かったので、なんと裁判所が財産分与自体をしないと判断した（棄却した）裁判例もあります。いろいろな分与方法の選択肢を説明してきましたが、最後の手段（選択肢）だといえます。
詳しくはこちら｜財産が複雑であるため財産分与請求を棄却した裁判例（消長見判決）

10　ペアローンやオーバーローンだと財産分与の方法が違う

ところで、住宅ローンの債務者が夫婦の両方（ペアローン）というケースも最近では増えています。
また、住宅ローンの返済があまり進んでいないために、住宅の評価額よりもローン残額が多い（オーバーローン）という状況で財産分与をするケースもあります。
これらについては、特殊な事情を反映した財産分与の方法がとられます。
詳しくはこちら｜夫婦両方が住宅ローンの債務者（ペアローン）であるマイホームの財産分与の方法
詳しくはこちら｜財産分与におけるオーバーローン不動産の扱い（全体で通算か清算対象からの除外）

11　交渉と裁判で財産分与の選択肢が違う

マイホームの財産分与の方法は、解決手続、つまり交渉と裁判でも違ってきます。
詳しくはこちら｜マイホームの財産分与の方法（選択肢）は裁判（審判・訴訟）と和解で異なる
交渉に入る前の段階で、このことも含めて最適な戦略を練る必要があるのです。
以上のように、住宅ローンが残っているマイホームの財産分与は複雑になります。やり方次第で、思わぬ有利な財産分与が実現するともいえます。

本記事では、住宅ローンの残っている住宅の財産分与の種類など、基本的な内容を説明しました。
実際には、個別的事情によって法的扱いが大きく異なることもありますし、また、しっかりと将来発生する問題を予防する必要もあります。
実際に住宅ローンの残っている住宅の財産分与の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。