【賃貸借におけるオーナーの行方不明｜供託・失踪宣告・不在者財産管理人】

１　賃貸借のオーナーの不在→賃料供託が望ましい
２　賃貸借のオーナー不在の長期化→『賃借人』は失踪宣告申立ができない
３　賃借人はオーナーの『不在者財産管理人』の選任申立をできる

１　賃貸借のオーナーの不在→賃料供託が望ましい

建物の賃貸借の途中で『オーナーと連絡がつかない→賃料は払えない』というケースがあります。
賃料支払を『集金方式』にしていた場合などです。
ここで，賃料を払わないままにしておくとリスクがあります。
後から『賃料不払いによる賃貸借契約解除』を主張される可能性があるのです。
経緯はともかく，形式的に『債務不履行』に該当するのです。
このような時のために『供託』という制度があります（民法４９４条）。
法務局の供託の部署に賃料相当額を『預ける』ことによって，法律上『弁済したのと同じ状態』とみなされるのです。
詳しくはこちら｜供託｜基本｜趣旨・制度概要・５つの種類・利用する具体的状況

２　賃貸借のオーナー不在の長期化→『賃借人』は失踪宣告申立ができない

オーナーと連絡が付かないと『修繕の要求をできない』という困った状態が生じます。
この点，行方不明の期間が７年以上という場合は『失踪宣告』の対象となります。
『失踪宣告』がなされれば，オーナーの立場は『相続人』に承継されます。
そうすれば，賃借人から『オーナーの相続人』に対して修繕の要求などをできるようになります。
しかし『賃貸人』は失踪宣告の申立をすることができません。
詳しくはこちら｜生死不明→不在者財産管理人→失踪宣告→相続，生命保険金支払となる；普通失踪，危難失踪
オーナーの親族に頼んで，親族から『失踪宣告の申立』をしてもらう，ということであれば可能です。

３　賃借人はオーナーの『不在者財産管理人』の選任申立をできる

オーナーが長期間行方不明，という場合は『不在者財産管理人』の制度を利用できます（民法２５条）。
不在者財産管理人の選任申立の場面では，賃借人も利害関係人に該当すると考えられます。
『死亡の有無による影響』はないけれど『建物管理人の有無については利害が直撃する』ということが理由です。
不在者財産管理人が選任されれば，不在者財産管理人が建物の管理行為を行うことになります。
例えば，必要な建物修繕については，メンテナンス業者に発注するなどの具体的行為を行えるのです。