【被保佐人が不動産の賃貸借をする場合の制限（保佐人の同意の要否・民法１３条）】

1　被保佐人が不動産の賃貸借をする場合の制限（保佐人の同意の要否・民法１３条）

被保佐人は、判断能力が低いため、一定の重要な行為については、単独で完全に有効な契約（取消をされることがない契約）を締結することができません。行為能力が制限されている、といいます。
その制限の中に、不動産の賃貸借（貸すこと）があります。本記事では、被保佐人が不動産の賃貸借をする場合の制限について説明します。

2　民法１３条１項の条文

被保佐人が制限されている行為は１０項目ありますが、このリストは、民法１３条１項に挙げられています。その中で不動産の賃貸借に関係あるものだけを確認しておきます。

3　不動産賃貸借の扱い→長期は同意必要・短期は同意不要

（１）新注釈民法→１号＝原則・９号＝例外

このテーマに関して、まず新注釈民法の説明を紹介します。
賃貸借をすることについてはまず、１号の元本の利用にあたるので、同意必要になっています。ただしこれは原則であって、その例外が９号です。９号は、民法６０２条に定めてある期間を超えない賃貸借（短期賃貸借）であれば例外的に同意不要（取消ができない）とする、という規定です。
なお、この説明の中で「管理行為の範囲にとどまる」ということが理由として出てきていますが、もともと「管理行為イコール同意不要」という枠組みはありません。「要同意行為リスト」は、単に政策的に行為能力を制限した方がよい（ほどの重要性がある）行為をリストとして作った（指定した）というものであって、「管理」「変更」「処分」の分類（該当性）と直接結びつかないと思います。

（２）新版注釈民法（民法１３条）→３号（＋１号）＝原則・９号＝例外

次に新版注釈民法の説明を紹介します。ちなみに、現在の民法１３条は、この文献の出版時点では民法１２条でしたが、不動産の賃貸借に関する条文（号）の内容に違いはありません。
不動産の賃貸借契約は３号の「不動産・・・に関する権利の得喪を目的とする行為」や、１号（前述）にあたる（同意必要となる）可能性がある、と指摘しています。その上で、９号の反対解釈で、民法６０２条に定めてある期間の範囲内であれば例外的に同意不要となる、という解釈が示されています。
なお、その理由として、民法６０２条に「処分の能力を有しない者」（制限行為能力者）が書いてある、ということが指摘されています。しかし、平成２７年改正で、民法６０２条からこの文言は削除されています。
詳しくはこちら｜処分権限のない者による短期賃貸借（長期賃貸借との判別・民法６０２条）
ただ、このことを考えなくても、単純に９号の反対解釈という理由でこの解釈に至るので問題はない（現在でもこの解釈は生きている）といえます。

（３）新版注釈民法（民法８６４条）→１号＝原則・９号＝例外

さらに、新版注釈民法の民法８６４条の説明の箇所でも、民法１３条の解釈が出てきます。なぜ出てくるのか、については後述します（後記※１）。
民法１３条の解釈の内容は以上のものと同じです。

4　借地借家法（法定更新）適用による長期扱い

（１）新版注釈民法→借地借家法適用による長期扱い

以上のように、被保佐人であっても、短期賃貸借（民法６０２条の期間の範囲内）については、同意不要となる、つまり、後から取り消されないものとして契約できる、ということになります。
ここで、借地借家法（の法定更新）が適用される賃貸借についてはどうでしょうか。たとえば期間２年の建物賃貸借は、（賃借人から終了させない限り）法定更新によって現実には３年どころか延々と契約が続きます。また借地契約（建物所有目的の土地の賃貸借）は、原則として最低３０年（法定存続期間）となります。
そこで借地借家法（の法定更新）が適用される場合には、一律に長期扱い、つまり、同意必要とする見解があります。

（２）他の規定における借地借家法適用の影響（概要）

ところで、賃貸借の長期、短期の判別で、借地借家法の適用がどう影響するか、という問題は保佐人に関する民法１３とは別の規定でも登場します。
共有に関する民法２５２条４項、処分権限をもたない（管理権限だけもつ）者に関する民法６０２条、強制管理の管理人に関する民事執行法９５条、以前の短期賃貸借保護制度に関する平成１５年改正前民法３９５条などです。
これらでは、前述の共有とは別の解釈がとられるものもあります。たとえば、民法６０２条に関しては、借地契約の最低期間３０年のルールが適用されず、５年間の借地契約として有効となる、などです。別の記事で、他の規定も含めて横断的に比較しつつ説明しています。
詳しくはこちら｜「管理」権限者による賃貸借・用益物権設定の範囲（共有者・各種管理人・被保佐人など横断的まとめ）

5　後見監督人がいる場合の後見人への適用

以上は民法１３条についての解釈の説明でしたが、民法１３条は保佐人とは関係ない局面でも使われます。たとえば、後見監督人がいる場合の後見人についても、民法８６４条が民法１３条のリストを使っています。以上で説明した解釈はそのままあてはまります。

本記事では、被保佐人が不動産の賃貸借をする場合の制限について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に法的な制限のある者が関与した、など、不動産の賃貸借に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。